Апартаменты комплекс В1-В2, корпусы 13, 14, 15, Хабаровск: спор вокруг эскроу-счёта

История дела простым языком

Кто участвовал:

• Дольщик: покупатель апартаментов (гражданин, ФИО1).
• Застройщик: ООО «Специализированный застройщик Бухта Лэнд» (ООО «СЗ Бухта Лэнд»).
• Банк-кредитор: ПАО Банк ВТБ (выдал ипотечный кредит дольщику).
• Банк эскроу-агент: ПАО «Промсвязьбанк» (банк, где был открыт специальный счет эскроу для замораживания денег за покупку).
• Другие банки: АО «Банк ДОМ.РФ» (привлечен как третье лицо).

Обстоятельства и развитие событий по шагам:

1. Заключение договора: 17 ноября 2020 года дольщик заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для приобретения апартаментов.
2. Оплата: Дольщик полностью и вовремя оплатил цену договора — 4 071 541,57 рублей, внеся их на специальный счет эскроу в ПАО «Промсвязьбанк». Из них 1 221 541,57 рублей составили его личные средства, а 2 850 000 рублей — ипотечный кредит от Банка ВТБ.
3. Просрочка застройщика: Застройщик обязался передать апартаменты не позднее 30 июня 2023 года (в договоре срок депонирования средств на счете эскроу был установлен до 31 декабря 2023 года). Однако объект дольщику так и не передали, строительство затянулось.
4. Возврат денег со счета эскроу: В связи с тем, что срок депонирования денег на счете эскроу истек, а застройщик свои обязательства по строительству не выполнил, ПАО «Промсвязьбанк» вернул 4 071 541,57 рублей обратно на банковский счет дольщика.
5. Конфликт по доп. соглашению: Застройщик предложил дольщику подписать дополнительное соглашение. Помимо изменения реквизитов счета эскроу, застройщик потребовал изменить сроки строительства и передачи апартаментов. Дольщик отказался переносить срок, чтобы не терять право на неустойку за просрочку.
6. Попытки мирного решения: Дольщик неоднократно (в апреле, мае и июле 2024 года) направлял застройщику письменные обращения о том, что он готов заново перевести деньги, и просил предоставить новые реквизиты счета эскроу и подписать соглашение только об эскроу-реквизитах, без изменения сроков сдачи объекта. Застройщик реквизиты не дал.
7. Одностороннее расторжение застройщика: Вместо этого застройщик прислал требование оплатить долг, а затем уведомил дольщика об одностороннем расторжении договора долевого участия в связи с просрочкой оплаты (поскольку деньги со счета эскроу вернулись покупателю).
8. Обращение в суд: Дольщик обратился в суд, чтобы признать расторжение договора незаконным, обязать застройщика дать реквизиты для оплаты и взыскать неустойку за просрочку.

Результат для дольщика:

• Дольщик сохранил право на квартиру (односторонний отказ застройщика признан незаконным).
• Суд обязал застройщика предоставить реквизиты счета эскроу для внесения оплаты.
• Суд взыскал с застройщика:
• неустойку за нарушение сроков передачи апартаментов — 289 079 рублей 41 копейку (истец просил 1 743 162 рубля 66 копеек);
• компенсацию морального вреда — 20 000 рублей (истец просил 80 000 рублей);
• штраф за отказ добровольно удовлетворить требования — 154 539 рублей 71 копейку.
• Итого присуждено в пользу дольщика: 463 619 рублей 12 копеек.
• Застройщику предоставлена отсрочка выплаты неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 года включительно.
• В требовании обязать передать апартаменты суд отказал как в преждевременном, так как строительство еще не закончено и дом не введен в эксплуатацию.

Итог суда:

Иск удовлетворен частично. Односторонний отказ застройщика от договора признан незаконным, так как дольщик изначально полностью исполнил свои обязательства по оплате, а возврат средств произошел исключительно по вине самого застройщика, затянувшего строительство и отказавшегося выдать реквизиты для нового депонирования без навязывания невыгодных условий по изменению сроков.

Что сделано не так и как поступить правильно:

• Застройщик действовал недобросовестно: Попытался использовать технический возврат денег со счета эскроу (который произошел из-за его собственной просрочки сдачи дома) как предлог для расторжения договора, когда дольщик отказался подписывать невыгодное соглашение о переносе сроков.
• Правильные действия дольщика:
• Во-первых, он не поддался на давление и отказался подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи жилья.
• Во-вторых, он зафиксировал свою добросовестность: отправлял официальные претензии и заявления застройщику с подтверждением готовности внести деньги на эскроу-счет и с требованием выдать реквизиты. Это доказало суду, что дольщик не уклонялся от оплаты, а не мог ее внести из-за бездействия застройщика.
• В-третьих, он своевременно обратился в суд при попытке застройщика расторгнуть договор, что позволило сохранить квартиру и взыскать компенсации.

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

• ч. 2 ст. 6 214-ФЗ

Значение в деле: неустойка за просрочку передачи объекта — 1/300 ставки ЦБ х 2 для граждан

Применение судом: Суд применил для расчёта неустойки за 142 дня (с 31.10.2023 по 21.03.2024).

• ч. 1, 3 ст. 6 214-ФЗ

Значение в деле: обязанность застройщика передать объект в срок; при невозможности — уведомить и предложить изменить договор

Применение судом: Суд привёл норму в составе правового обоснования.

• ч. 4 ст. 5 214-ФЗ

Значение в деле: просрочка оплаты более двух месяцев — основание для одностороннего отказа застройщика

Применение судом: Застройщик ссылался на эту норму для обоснования расторжения; суд отклонил, указав на злоупотребление правом.

• ст. 15.4 214-ФЗ

Значение в деле: расчёты через эскроу-счёт в уполномоченном банке

Применение судом: Суд применил для установления факта надлежащей оплаты через эскроу.

• ст. 15.5 ч. 4 214-ФЗ

Значение в деле: условия и сроки депонирования на эскроу-счёте

Применение судом: Суд применил для анализа механизма истечения срока депонирования и права продления.

• ст. 450, 452 ГК РФ

Значение в деле: изменение и расторжение договора по соглашению или по требованию суда

Применение судом: Суд применил, указав, что изменение договора (перенос срока) возможно только по соглашению сторон.

• ст. 10 ГК РФ

Значение в деле: запрет злоупотребления правом

Применение судом: Суд квалифицировал односторонне расторжение как злоупотребление правом, указав на недобросовестность застройщика.

• п. 4 ст. 450 ГК РФ

Значение в деле: добросовестность при одностороннем отказе от договора

Применение судом: Суд применил со ссылкой на Обзор судебной практики Президиума ВС РФ по ДДУ — оценивал добросовестность поведения застройщика.

• ст. 309 ГК РФ

Значение в деле: обязательства должны исполняться надлежащим образом

Применение судом: Суд привёл норму в составе правового обоснования.

• Постановление Правительства РФ № 326 от 18.03.2024

Значение в деле: мораторий на неустойку по ДДУ: период с 22.03.2024 по 31.12.2024 исключён из расчёта; ставка с 01.07.2023 по 21.03.2024 ограничена 7,5%

Применение судом: Суд применил для расчёта неустойки только за 142 дня (31.10.2023–21.03.2024) по ставке 7,5%.

• Определение ВС РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26

Значение в деле: при расчёте неустойки применяется ставка, действующая на последний день срока исполнения обязательства

Применение судом: Суд сослался при корректировке расчёта истца.

• п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7

Значение в деле: снижение неустойки по коммерческой организации — только по обоснованному заявлению должника

Применение судом: Суд применил, установив, что застройщик не заявлял о снижении, и отказал в применении ст. 333 ГК РФ.

• ч. 9 ст. 4 214-ФЗ

Значение в деле: применение закона о защите прав потребителей к гражданским ДДУ

Применение судом: Суд применил для обоснования взыскания морального вреда и штрафа.

• ст. 15 ЗоЗПП

Значение в деле: компенсация морального вреда потребителю

Применение судом: Суд взыскал 20 000 руб.

• ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП

Значение в деле: штраф 50% за отказ добровольно удовлетворить требования

Применение судом: Суд взыскал 154 539,71 руб. без снижения.

• п. 45, 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17

Значение в деле: для морального вреда достаточно факта нарушения; штраф взыскивается независимо от заявления

Применение судом: Суд сослался при взыскании морального вреда и штрафа.

• п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 15.11.2022 N 33

Значение в деле: право на компенсацию морального вреда неразрывно связано с личностью потерпевшего

Применение судом: Суд привёл норму при определении морального вреда.

Логика решения

Суд признал одностороннее расторжение ДДУ застройщиком незаконным. Логика суда строится на том, что дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате, своевременно внеся всю сумму на счет эскроу. Возврат денег дольщику со счета эскроу произошел исключительно по вине застройщика, который нарушил срок передачи объекта и допустил истечение срока депонирования. Застройщик действовал недобросовестно (злоупотребил правом), пытаясь принудить дольщика подписать перенос сроков сдачи объекта под угрозой расторжения договора, и не предоставил дольщику новые реквизиты эскроу-счета для повторного внесения средств без изменения сроков строительства.

Суд удовлетворил требование об обязании предоставить реквизиты счета эскроу, поскольку непредоставление реквизитов застройщиком препятствует исполнению обязательств дольщиком. Однако суд отказал в требовании обязать застройщика подготовить дополнительное соглашение на условиях истца, поскольку изменение договора допускается только по соглашению сторон. Также суд отказал в требовании обязать застройщика передать объект долевого строительства, так как дом не достроен, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдано, в связи с чем такое требование является преждевременным.

При расчете неустойки суд руководствовался положениями Постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024. Суд применил ограничение ключевой ставки (7,5% на 01.07.2023) и исключил период действия моратория с 22.03.2024 года, снизив размер подлежащей взысканию неустойки с заявленных 1 743 162 руб. 66 коп. до 289 079 руб. 41 коп. На основании этого же постановления суд предоставил застройщику отсрочку уплаты неустойки и штрафа до 31.12.2024.

Факторы, повлиявшие на исход

• Факт надлежащей первоначальной оплаты: Дольщик предоставил доказательства того, что вовремя и в полном объеме перечислил деньги на счет эскроу.
• Просрочка со стороны застройщика: Именно застройщик первым нарушил обязательства, не сдав объект к согласованному сроку (не позднее 30.06.2023).
• Добросовестность дольщика: Дольщик отправлял застройщику письменные обращения (19.04.2024, 17.05.2024, 08.07.2024), подтверждающие его готовность заново депонировать денежные средства, и просил выдать новые реквизиты эскроу-счета, что опровергло доводы застройщика об уклонении от оплаты.
• Недобросовестность застройщика (злоупотребление правом): Застройщик обусловил предоставление реквизитов эскроу-счета обязательным подписанием доп. соглашения о переносе срока сдачи дома, что является нарушением прав потребителя.
• Отсутствие доказательств со стороны застройщика: Застройщик не доказал, что известил дольщика о невозможности завершения строительства вовремя, предоставил информацию о праве продления эскроу-счета или направил новые реквизиты эскроу-счета. Также ответчик не представил доказательств несоразмерности неустойки для применения ст. 333 ГК РФ.
• Постановление Правительства РФ №326 от 18.03.2024: Повлияло на расчет неустойки (ограничение ставки до 7,5% и исключение периода моратория с 22.03.2024) и предопределило предоставление отсрочки исполнения до 31.12.2024.
• Преждевременность требований о передаче объекта: Объект не достроен, дом в эксплуатацию не введен, поэтому суд отказал в требовании обязать передать квартиру.