Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- неустойканеустойка за период с 31.10.2023 по 02.10.2024 (уточнённые требования)
- 1 743 162 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 80 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на представителя
- 100 000 ₽
Что присуждено
Суд присудил
- неустойканеустойка за 142 дня (31.10.2023-21.03.2024), ставка 7,5% по мораторию ПП № 326
- 289 079 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 20 000 ₽
- потребительский штраф 50%штраф 50% от (289 079,41 + 20 000), без снижения по ст. 333 ГК РФ
- 154 539 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал:
- Дольщик: покупатель апартаментов (гражданин, ФИО1).
- Застройщик: ООО «Специализированный застройщик Бухта Лэнд» (ООО «СЗ Бухта Лэнд»).
- Банк-кредитор: ПАО Банк ВТБ (выдал ипотечный кредит дольщику).
- Банк эскроу-агент: ПАО «Промсвязьбанк» (банк, где был открыт специальный счет эскроу для замораживания денег за покупку).
- Другие банки: АО «Банк ДОМ.РФ» (привлечен как третье лицо).
Обстоятельства и развитие событий по шагам:
- Заключение договора: 17 ноября 2020 года дольщик заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для приобретения апартаментов.
- Оплата: Дольщик полностью и вовремя оплатил цену договора — 4 071 541,57 рублей, внеся их на специальный счет эскроу в ПАО «Промсвязьбанк». Из них 1 221 541,57 рублей составили его личные средства, а 2 850 000 рублей — ипотечный кредит от Банка ВТБ.
- Просрочка застройщика: Застройщик обязался передать апартаменты не позднее 30 июня 2023 года (в договоре срок депонирования средств на счете эскроу был установлен до 31 декабря 2023 года). Однако объект дольщику так и не передали, строительство затянулось.
- Возврат денег со счета эскроу: В связи с тем, что срок депонирования денег на счете эскроу истек, а застройщик свои обязательства по строительству не выполнил, ПАО «Промсвязьбанк» вернул 4 071 541,57 рублей обратно на банковский счет дольщика.
- Конфликт по доп. соглашению: Застройщик предложил дольщику подписать дополнительное соглашение. Помимо изменения реквизитов счета эскроу, застройщик потребовал изменить сроки строительства и передачи апартаментов. Дольщик отказался переносить срок, чтобы не терять право на неустойку за просрочку.
- Попытки мирного решения: Дольщик неоднократно (в апреле, мае и июле 2024 года) направлял застройщику письменные обращения о том, что он готов заново перевести деньги, и просил предоставить новые реквизиты счета эскроу и подписать соглашение только об эскроу-реквизитах, без изменения сроков сдачи объекта. Застройщик реквизиты не дал.
- Одностороннее расторжение застройщика: Вместо этого застройщик прислал требование оплатить долг, а затем уведомил дольщика об одностороннем расторжении договора долевого участия в связи с просрочкой оплаты (поскольку деньги со счета эскроу вернулись покупателю).
- Обращение в суд: Дольщик обратился в суд, чтобы признать расторжение договора незаконным, обязать застройщика дать реквизиты для оплаты и взыскать неустойку за просрочку.
Результат для дольщика:
- Дольщик сохранил право на квартиру (односторонний отказ застройщика признан незаконным).
- Суд обязал застройщика предоставить реквизиты счета эскроу для внесения оплаты.
- Суд взыскал с застройщика:
- неустойку за нарушение сроков передачи апартаментов — 289 079 рублей 41 копейку (истец просил 1 743 162 рубля 66 копеек);
- компенсацию морального вреда — 20 000 рублей (истец просил 80 000 рублей);
- штраф за отказ добровольно удовлетворить требования — 154 539 рублей 71 копейку.
- Итого присуждено в пользу дольщика: 463 619 рублей 12 копеек.
- Застройщику предоставлена отсрочка выплаты неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 года включительно.
- В требовании обязать передать апартаменты суд отказал как в преждевременном, так как строительство еще не закончено и дом не введен в эксплуатацию.
Итог суда:
Иск удовлетворен частично. Односторонний отказ застройщика от договора признан незаконным, так как дольщик изначально полностью исполнил свои обязательства по оплате, а возврат средств произошел исключительно по вине самого застройщика, затянувшего строительство и отказавшегося выдать реквизиты для нового депонирования без навязывания невыгодных условий по изменению сроков.
Что сделано не так и как поступить правильно:
- Застройщик действовал недобросовестно: Попытался использовать технический возврат денег со счета эскроу (который произошел из-за его собственной просрочки сдачи дома) как предлог для расторжения договора, когда дольщик отказался подписывать невыгодное соглашение о переносе сроков.
- Правильные действия дольщика:
- Во-первых, он не поддался на давление и отказался подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи жилья.
- Во-вторых, он зафиксировал свою добросовестность: отправлял официальные претензии и заявления застройщику с подтверждением готовности внести деньги на эскроу-счет и с требованием выдать реквизиты. Это доказало суду, что дольщик не уклонялся от оплаты, а не мог ее внести из-за бездействия застройщика.
- В-третьих, он своевременно обратился в суд при попытке застройщика расторгнуть договор, что позволило сохранить квартиру и взыскать компенсации.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Покупатель заключил ДДУ от 17.11.2020 на апартаменты за 4 071 541,57 руб. (частично ипотека ВТБ 2 850 000 руб.). Деньги размещены на эскроу в Промсвязьбанке. Застройщик не передал объект в срок — эскроу истёк и деньги вернулись на счёт покупателя. Застройщик потребовал подписать допсоглашение с переносом срока (покупатель отказался, так как это лишило бы неустойки), не предоставил новые реквизиты эскроу, а затем заявил об одностороннем расторжении. Суд признал расторжение незаконным.
Вывод суда
Застройщик, допустив просрочку строительства и не предоставив реквизиты нового эскроу-счёта, не вправе расторгать ДДУ в одностороннем порядке ссылаясь на неоплату. Суд признал расторжение злоупотреблением правом, взыскал неустойку с применением ПП РФ № 326 (мораторий 2024), штраф без снижения по ст. 333 ГК РФ.
Ключевые факторы
- Застройщик сам нарушил срок передачи, что повлекло истечение срока эскроу
- Покупатель многократно просил реквизиты нового эскроу — застройщик их не предоставил
- Застройщик предложил допсоглашение с переносом срока, включавшего отказ от неустойки — покупатель обоснованно отказался
- Суд квалифицировал расторжение как злоупотребление правом
- Неустойка не снижена по ст. 333 ГК РФ, так как застройщик не заявлял о снижении
- Мораторий ПП РФ № 326 от 18.03.2024 применён: период с 22.03.2024 по 02.10.2024 исключён из расчёта неустойки
- Предоставлена отсрочка исполнения по неустойке и штрафу до 31.12.2024
Что важно учитывать
- Впервые в данной партии — оспаривание одностороннего расторжения ДДУ застройщиком
- Объект ДДУ — апартаменты (не квартира)
- Три банка привлечены как третьи лица (ВТБ как залогодержатель поддержал истца)
- Неустойка рассчитана с применением моратория ПП № 326 (ставка 7,5%, период 142 дня)
- Отсрочка исполнения по неустойке и штрафу до 31.12.2024
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливает обязанность застройщика уплатить дольщику неустойку в случае нарушения срока передачи объекта строительства, при этом неустойка для граждан рассчитывается в двойном размере.
Применение судом: Суд применил эту норму для расчета неустойки за просрочку передачи объекта строительства, скорректировав расчет с учетом особенностей, введенных правительственным постановлением.
- ст. 10 ГК РФ
Значение в деле: Запрещает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также заведомо недобросовестное осуществление прав (злоупотребление правом).
Применение судом: Суд указал, что одностороннее расторжение ДДУ застройщиком является злоупотреблением правом, так как застройщик сам допустил просрочку, приведшую к возврату денег со счета эскроу, и пытался использовать это обстоятельство против добросовестного дольщика.
- ст. 450 ГК РФ
Значение в деле: Регулирует основания для изменения и расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда или в связи с односторонним отказом, при этом односторонний отказ застройщика вследствие неоплаты допускается только с учетом требований добросовестности и разумности (п. 4 ст. 450 ГК РФ).
Применение судом: Суд применил данные положения для оценки законности действий застройщика. Он признал одностороннее расторжение ДДУ застройщиком незаконным, а также отказал дольщику в требовании обязать застройщика подписать дополнительное соглашение на условиях дольщика, сославшись на то, что изменение договора возможно только по соглашению сторон.
- часть 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ
Значение в деле: Указывает, что просрочка внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем двух месяцев (при единовременном платеже) является основанием для одностороннего отказа застройщика от договора.
Применение судом: Суд сослался на эту норму, но установил, что застройщик не вправе ее применять в данном деле, так как дольщик изначально оплатил договор полностью, а возврат средств произошел из-за просрочки самого застройщика.
- ст.15.5 ч.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..."
Значение в деле: Определяет порядок и сроки депонирования денежных средств на счетах эскроу, а также возможность продления срока депонирования по заявлению дольщика.
Применение судом: Суд установил, что истечение срока депонирования и возврат средств дольщику произошли из-за неисполнения застройщиком своих обязательств в установленный срок. При этом застройщик не предоставил истцу информацию о праве продления эскроу-счета и новые реквизиты.
- ст. 309 ГК РФ
Значение в деле: Устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Применение судом: Суд применил эту норму для подтверждения факта нарушения обязательств со стороны застройщика, который не передал объект строительства в согласованный договором срок.
- Постановление Правительства РФ №326 от 18.03.2024
Значение в деле: Вводит особенности применения финансовых санкций к застройщикам: исключает начисление неустойки за период с 22.03.2024 по 31.12.2024, ограничивает размер ключевой ставки для расчетов ставкой по состоянию на 01.07.2023 (7,5%), а также предоставляет отсрочку исполнения судебных решений о взыскании неустойки и штрафов до 31.12.2024.
Применение судом: Суд применил постановление при расчете неустойки, исключив период после 22.03.2024 года, применив ключевую ставку 7,5% и предоставив застройщику отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2024.
- ч.1 ст. 333 ГК РФ
Значение в деле: Предусматривает право суда снизить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Применение судом: Суд указал, что законных оснований для снижения неустойки и штрафа нет, поскольку со стороны ответчика не было представлено доказательств несоразмерности неустойки. (Примечание: в тексте судебного акта данная норма ошибочно названа судом как "ч.1 ст. 333 ГПК РФ", при этом далее суд ссылается на Постановление Пленума ВС РФ №7 и пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
- ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Устанавливает право потребителя на компенсацию морального вреда, причиненного вследствие нарушения его прав изготовителем или исполнителем, при наличии вины причинителя.
Применение судом: Суд взыскал компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей на основании установленного факта нарушения прав дольщика застройщиком.
- ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Предусматривает взыскание штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Применение судом: Суд рассчитал и взыскал штраф в размере 154 539 рублей 71 копейки от суммы неустойки и компенсации морального вреда, отказав застройщику в его уменьшении.
- ст. 56 ГПК РФ
Значение в деле: Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Применение судом: Суд возложил на ответчика бремя доказывания предоставления дольщику необходимой информации для исполнения обязательств, а также отсутствия вины в нарушении прав потребителя, которые ответчиком доказаны не были.
- п.1 ст. 8 ГК РФ
Значение в деле: Указывает, что договоры являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
- ст. 420, ст. 421 ГК РФ
Значение в деле: Определяют понятие договора, свободу договора и порядок определения его условий.
Применение судом: Суд привёл эти нормы в составе правового обоснования, но отдельно их применение не раскрыл.
- п.1 ст. 432 ГК РФ
Значение в деле: Указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
- п. 1 ст. 549 ГК РФ
Значение в деле: Определяет договор купли-продажи недвижимого имущества.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
- ч. 1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ
Значение в деле: Определяет понятие договора участия в долевом строительстве и взаимные обязательства застройщика и участника.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
- ст.6 ч.1, ч.3 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Закрепляет обязанность застройщика передать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, и порядок изменения этого срока.
Применение судом: Суд сослался на эти нормы, подтвердив, что перенос сроков является правом, а не обязанностью участника, и застройщик обязан передать объект вовремя.
- ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."
Значение в деле: Определяет момент исполнения обязательств застройщика (подписание передаточного акта).
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
- ст. 452 ГК РФ
Значение в деле: Устанавливает форму соглашения об изменении или расторжении договора и досудебный порядок обращения в суд.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
- п.1, п.3 ст. 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..."
Значение в деле: Указывают на обязательность размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу и определяют момент исполнения обязанности дольщика по оплате (поступление денег на эскроу-счет).
Применение судом: Суд подтвердил, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате, поскольку денежные средства поступили на счет эскроу в установленный срок.
- статье 103 ГПК РФ
Значение в деле: Регулирует распределение судебных расходов и взыскание государственной пошлины, от уплаты которой истец был освобожден, с ответчика в доход бюджета.
Применение судом: Суд применил эту норму для взыскания с ответчика государственной пошлины в размере 18 672 рублей 38 копеек в бюджет города Хабаровска.
Логика решения
Суд признал одностороннее расторжение ДДУ застройщиком незаконным. Логика суда строится на том, что дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате, своевременно внеся всю сумму на счет эскроу. Возврат денег дольщику со счета эскроу произошел исключительно по вине застройщика, который нарушил срок передачи объекта и допустил истечение срока депонирования. Застройщик действовал недобросовестно (злоупотребил правом), пытаясь принудить дольщика подписать перенос сроков сдачи объекта под угрозой расторжения договора, и не предоставил дольщику новые реквизиты эскроу-счета для повторного внесения средств без изменения сроков строительства.
Суд удовлетворил требование об обязании предоставить реквизиты счета эскроу, поскольку непредоставление реквизитов застройщиком препятствует исполнению обязательств дольщиком. Однако суд отказал в требовании обязать застройщика подготовить дополнительное соглашение на условиях истца, поскольку изменение договора допускается только по соглашению сторон. Также суд отказал в требовании обязать застройщика передать объект долевого строительства, так как дом не достроен, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдано, в связи с чем такое требование является преждевременным.
При расчете неустойки суд руководствовался положениями Постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024. Суд применил ограничение ключевой ставки (7,5% на 01.07.2023) и исключил период действия моратория с 22.03.2024 года, снизив размер подлежащей взысканию неустойки с заявленных 1 743 162 руб. 66 коп. до 289 079 руб. 41 коп. На основании этого же постановления суд предоставил застройщику отсрочку уплаты неустойки и штрафа до 31.12.2024.
Факторы, повлиявшие на исход
- Факт надлежащей первоначальной оплаты: Дольщик предоставил доказательства того, что вовремя и в полном объеме перечислил деньги на счет эскроу.
- Просрочка со стороны застройщика: Именно застройщик первым нарушил обязательства, не сдав объект к согласованному сроку (не позднее 30.06.2023).
- Добросовестность дольщика: Дольщик отправлял застройщику письменные обращения (19.04.2024, 17.05.2024, 08.07.2024), подтверждающие его готовность заново депонировать денежные средства, и просил выдать новые реквизиты эскроу-счета, что опровергло доводы застройщика об уклонении от оплаты.
- Недобросовестность застройщика (злоупотребление правом): Застройщик обусловил предоставление реквизитов эскроу-счета обязательным подписанием доп. соглашения о переносе срока сдачи дома, что является нарушением прав потребителя.
- Отсутствие доказательств со стороны застройщика: Застройщик не доказал, что известил дольщика о невозможности завершения строительства вовремя, предоставил информацию о праве продления эскроу-счета или направил новые реквизиты эскроу-счета. Также ответчик не представил доказательств несоразмерности неустойки для применения ст. 333 ГК РФ.
- Постановление Правительства РФ №326 от 18.03.2024: Повлияло на расчет неустойки (ограничение ставки до 7,5% и исключение периода моратория с 22.03.2024) и предопределило предоставление отсрочки исполнения до 31.12.2024.
- Преждевременность требований о передаче объекта: Объект не достроен, дом в эксплуатацию не введен, поэтому суд отказал в требовании обязать передать квартиру.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Если застройщик не передал квартиру в срок и эскроу истёк — вернувшиеся деньги не означают расторжения договора
- Подписывать допсоглашение с переносом срока без согласования на отдельных условиях не обязательно — это право, а не обязанность дольщика
- Застройщик обязан заблаговременно предложить продление эскроу или новые реквизиты — без этого расторжение незаконно
- В 2024 году действовал мораторий на неустойку (ПП № 326): период с 22.03.2024 по 31.12.2024 исключён из расчёта
- Штраф 50% (ЗоЗПП) взыскан без снижения по ст. 333 ГК РФ — при длительном грубом нарушении суд может не снижать
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Индустриальный районный суд г. Хабаровска, дело 2-7041/2024, решение от 2024-12-25.