Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- уменьшение ценысоразмерное уменьшение цены (по 27 955,90 руб. каждому)
- 55 910 ₽
- компенсация морального вредапо 10 000 руб. каждому
- 20 000 ₽
- потребительский штраф 50%штраф 50% каждому истцу (заявлено в иске)
- 35 955 ₽
Что присуждено
Суд присудил
- уменьшение ценыпо 27 955,90 руб. каждому — по повторной экспертизе с коэффициентом 1,5
- 55 911 ₽
- компенсация морального вредапо 2 000 руб. каждому
- 4 000 ₽
- потребительский штраф 50%по 8 000 руб. каждому (снижен по ст. 333 ГК РФ)
- 16 000 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто вы и что произошло
Вы и ваш супруг (супруга) купили квартиру у компании-застройщика ООО СЗ «СФЧ-Регион» по договору купли-продажи 02.09.2024. Квартира на 2-м этаже в Воронеже стоила 4 617 600 рублей.
Вскоре после заселения вы обнаружили строительные недостатки:
- трещины по стыку откосов и рамы оконного блока в жилой комнате № 1
- кривые рамы оконных блоков (отклонение превышает норму)
- глухие створки остекления на лоджии, которые невозможно открыть для мытья — нарушение требований безопасности (ФЗ-384 «Техрегламент о безопасности зданий»)
В марте 2025 года вы направили претензию. Застройщик частично исправил трещины (замазал герметиком), но не все недостатки устранил, и на сумму расходов не ответил. Пришлось идти в суд.
Что решил суд
Коминтерновский районный суд г. Воронежа, решение от 18.12.2025 по делу № 2-5921/2025
Суд назначил две судебных экспертизы. Вторая (повторная) — ООО «Центр Экспертизы «Воронеж ЭКСП»» — установила, что часть недостатков застройщик уже исправил, а оставшиеся стоят 55 911,83 руб. (с коэффициентом 1,5 на работы в заселённом жилье).
Суд взыскал с застройщика:
- по 27 955,90 руб. в пользу каждого из двух истцов = итого 55 911,80 руб. — соразмерное уменьшение цены на устранение недостатков
- по 2 000 руб. компенсации морального вреда каждому
- по 8 000 руб. штрафа (50% от присуждённой суммы, снижен по просьбе ответчика) каждому
Что важно знать из этого дела
- Гарантийные обязательства переходят вместе с квартирой. Купили квартиру у застройщика напрямую по договору купли-продажи (не по ДДУ) — всё равно можете требовать устранения недостатков в гарантийный срок. Гарантия «привязана» к объекту, а не к личности покупателя.
- Соразмерное уменьшение цены — рабочий инструмент. Если застройщик не устраняет недостатки, суд взыщет стоимость их устранения как «уменьшение покупной цены» (ст. 475 ГК РФ, ст. 7 ч.2 214-ФЗ).
- Важен коэффициент на заселённость. При проведении ремонта в уже заселённой квартире применяется коэффициент 1,5 (Приказ Минстроя РФ № 557/пр от 07.07.2022). Это увеличивает сумму взыскания примерно на 25%.
- Две экспертизы лучше одной. Ответчик добился назначения повторной экспертизы (первая имела изъяны), которая дала меньшую сумму — 55 911 руб. против изначально заявленных 55 910 руб. по уточнённому требованию. Будьте готовы к тому, что суд может назначить повторную.
- Штраф может быть снижен. По просьбе застройщика суд снизил штраф по ст. 333 ГК РФ до 8 000 руб. каждому (вместо ~29 000 руб. = 50% от полной суммы).
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Покупатели приобрели квартиру у застройщика по договору купли-продажи (а не по ДДУ) за 4 617 600 руб. В гарантийный срок обнаружены строительные недостатки: трещины по стыку откосов и рам, отклонения рам оконных блоков, глухие створки лоджии шириной >0,4 м (нарушение ФЗ-384). После частичного устранения трещин герметиком застройщик претензию о возмещении расходов проигнорировал. Суд назначил две экспертизы; принял повторную (ООО «Центр Экспертизы «Воронеж ЭКСП»») с коэффициентом 1,5 для работ в заселённом жилье.
Вывод суда
Застройщик несёт гарантийные обязательства по качеству объекта перед покупателем независимо от формы договора (ДДУ или купля-продажа). Стоимость устранения недостатков взыскивается как соразмерное уменьшение цены по данным повторной судебной экспертизы с повышающим коэффициентом 1,5 для работ в заселённом жилье.
Ключевые факторы
- Квартира продана застройщиком по договору купли-продажи — суд применил нормы 214-ФЗ, ГК РФ о купле-продаже и ЗоЗПП совместно
- Гарантийные обязательства застройщика переходят с объектом независимо от формы договора
- Повторная экспертиза принята судом вместо первой из-за методологических недостатков первой (неподходящая температура, ненадлежащий метод измерений смонтированных конструкций)
- Применён коэффициент 1,5 к труду рабочих по Приказу Минстроя № 557/пр от 07.07.2022 — работы в заселённом жилье
- Штраф снижен по ст. 333 ГК РФ по ходатайству ответчика
Что важно учитывать
- Квартира приобретена по договору купли-продажи, а не по ДДУ — суд применил 214-ФЗ через гарантийные обязательства застройщика
- Две судебных экспертизы: первая имела методологические изъяны (измерения при +3°C, ненадлежащий метод для смонтированных конструкций)
- Среди недостатков — глухие створки лоджии шириной >0,4 м (нарушение обязательных требований ФЗ-384 о безопасности зданий)
- Штраф снижен с ~29 000 до 8 000 руб. по ст. 333 ГК РФ — довольно существенное снижение
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- Федеральный закон 214-ФЗ о качестве объекта
Значение в деле: застройщик отвечает за недостатки объекта, выявленные в гарантийный срок.
Применение судом: суд исходил из экспертного подтверждения дефектов и взыскал стоимость их устранения в части, признанной доказанной.
- Гражданский кодекс РФ
Значение в деле: общие правила обязательств и договоров помогают оценить, кто и в каком объеме должен исполнить обязанность.
Применение судом: суд использовал эти правила для проверки доводов сторон и последствий нарушения договора.
- Закон о защите прав потребителей
Значение в деле: если гражданин действует как потребитель, к спору могут применяться дополнительные меры защиты.
Применение судом: суд учитывал потребительский характер требований при оценке компенсации, штрафа или иных производных требований.
Логика решения
- Суд установил фактическую основу спора: покупатели обнаружили строительные недостатки квартиры в гарантийный период.
- Затем проверил, подтверждены ли ключевые обстоятельства документами, экспертизой и поведением сторон.
- После этого суд сопоставил доказанные обстоятельства с правилами о долевом строительстве, договорных обязательствах и потребительской защите.
Факторы, повлиявшие на исход
- Доказанность обстоятельств: суд опирался на документы и доказательства, которые подтверждали центральный факт спора.
- Поведение застройщика: имело значение, как застройщик реагировал на претензию и какие возражения представил.
- Практический вывод: решающим стало экспертное подтверждение недостатков и расчет стоимости их устранения.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Покупка квартиры у застройщика по договору купли-продажи не лишает покупателя гарантийной защиты — предъявить требования к застройщику можно в тот же гарантийный срок
- Соразмерное уменьшение цены — не равно полной стоимости устранения; суд принимает сумму по судебной экспертизе, которая может быть ниже досудебной
- При работах в заселённой квартире применяется коэффициент 1,5 — это увеличивает взыскание; указывать на это стоит при заявлении требований
- Ответчик, как правило, ходатайствует о повторной экспертизе — нужно быть готовым и возражать против снижения штрафа
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Коминтерновский районный суд г. Воронежа, дело 2-5921/2025, решение от 2025-12-18.