Разбор судебного дела · Костромская область · 2020-07-22

Доля индивидуального жилого дома: просрочка передачи квартиры и неустойка

Два дольщика полностью оплатили строительство индивидуального жилого дома и стоимость земельного участка (всего уплачено 7 989 000 руб.).

Это пользовательская история на основе судебного акта. Она помогает понять жизненную ситуацию, ошибки сторон и значение применённых норм, но не является юридической консультацией.

Итог дела

Результат: требования удовлетворены полностью или почти полностью
Заявлено: 5 237 704,50 ₽
Присуждено: 5 237 704,50 ₽
Суд: Костромской районный суд Костромской области
Дело: 2-498/2020

Открыть судебный акт Все похожие дела

Что важно вынести

Фактическое привлечение денежных средств граждан для строительства жилья под видом купли-продажи будущей вещи регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей.
В случае существенного нарушения застройщиком обязательств дольщик, полностью оплативший стоимость договора, вправе через суд признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Если застройщик не освоил полученные деньги и степень готовности объекта минимальна, дольщик может взыскать разницу между уплаченными средствами и стоимостью реальных работ в качестве убытков.
Переход права собственности на незавершенный объект недвижимости на арендованном земельном участке влечет за собой переход прав арендатора к новым собственникам здания на тех же условиях.

неустойка убытки потребительский штраф 50%

Последовательность событий

2018-12-10Заключение договора № 5 купли-продажи будущей недвижимости с ФИО1
2019-05-20Заключение договора № 11/19 купли-продажи будущей недвижимости с ФИО2
2019-06-14Заключение договора переуступки прав аренды земельного участка на имя ФИО3
2019-10-01Истечение срока передачи объекта недвижимости для ФИО1
2019-10-22Направление дольщиком ФИО2 письменной претензии в адрес ООО «Терем»
2019-11-30Истечение срока передачи объекта недвижимости для ФИО2
2020-02-20Направление дольщиками совместной претензии
2020-07-22Вынесение заочного решения Костромским районным судом

Что требовал дольщик

Состав требований

неустойка340 255 ₽неустойка в пользу ФИО1 за период с 01.10.2019 по 08.06.2020
неустойка351 440 ₽неустойка в пользу ФИО2 за период с 30.11.2019 по 08.06.2020
убытки1 494 581 ₽разница между уплаченной на строительство суммой и фактической стоимостью выполненных работ в пользу ФИО1
убытки2 705 581 ₽разница между уплаченной на строительство суммой и фактической стоимостью выполненных работ в пользу ФИО2
потребительский штраф 50%170 127,50 ₽потребительский штраф 50% в пользу ФИО1
потребительский штраф 50%175 720 ₽потребительский штраф 50% в пользу ФИО2

Что присуждено

неустойка340 255 ₽неустойка в пользу ФИО1 за период с 01.10.2019 по 08.06.2020
неустойка351 440 ₽неустойка в пользу ФИО2 за период с 30.11.2019 по 08.06.2020
убытки1 494 581 ₽разница между уплаченной на строительство суммой и фактической стоимостью выполненных работ в пользу ФИО1
убытки2 705 581 ₽разница между уплаченной на строительство суммой и фактической стоимостью выполненных работ в пользу ФИО2
потребительский штраф 50%170 127,50 ₽потребительский штраф 50% в пользу ФИО1
потребительский штраф 50%175 720 ₽потребительский штраф 50% в пользу ФИО2

Что решил суд

Суд признал за истцами право собственности на незавершенный жилой дом по 1/2 доле за каждым, передал им права арендаторов земельного участка, взыскал неустойки в размере 340 255 руб. (ФИО1) и 351 440 руб. (ФИО2), убытки в размере 1 494 581 руб. (ФИО1) и 2 705 581 руб. (ФИО2), а также 50% штраф.

История дела простым языком

Кто участвовал

Два дольщика (покупателя) — граждане, которые решили приобрести по 1/2 доле индивидуального жилого дома и земельного участка для личных нужд.
Застройщик (продавец) — ООО «Терем», строительная компания, которая обязалась построить дом и передать доли в праве собственности на него и землю покупателям.
Руководитель застройщика — генеральный директор ООО «Терем», на которую также лично как на физическое лицо было переоформлено право аренды земельного участка под строящимся домом.
Кадастровый инженер — специалист, который осмотрел недостроенный объект и составил официальный технический план, подтвердивший степень готовности дома.
Строительные эксперты — специалисты из независимой организации, которые провели осмотр недостроя, подтвердили возможность продолжения строительства и составили смету стоимости фактически выполненных застройщиком работ.
Местные власти — администрация Костромского муниципального района (арендодатель земельного участка), которая не возражала против передачи прав аренды участка дольщикам.

Развитие событий по шагам

Заключение договоров: В декабре 2018 года и мае 2019 года покупатели заключили с ООО «Терем» договоры купли-продажи будущей недвижимости. По своей юридической природе суд признал эти сделки договорами участия в долевом строительстве (ДДУ).
Оплата: Дольщики добросовестно исполнили свои обязательства по оплате. Первая покупательница перечислила застройщику 3 389 000 рублей, второй покупатель полностью оплатил 4 600 000 рублей (всего перечислено 7 989 000 рублей). В эту сумму также входила согласованная стоимость земли (по 800 000 рублей с каждого).
Нарушение сроков: Застройщик обязался передать готовое жилье по актам приема-передачи до 1 октября 2019 года (по первому договору) и до 30 ноября 2019 года (по второму договору). Однако в установленные сроки дома готовы не были. Строительство остановилось на стадии фундамента и части первого этажа. Степень готовности объекта составила всего 7%.
Оформление земли на директора: Право аренды земельного участка, на котором велось строительство, вместо застройщика оказалось зарегистрировано на его генерального директора как на физическое лицо.
Претензии дольщиков: Покупатели направили застройщику и его директору письменные претензии, требуя передать им права на недостроенный дом и участок, предоставить смету и выплатить неустойку. Эти обращения были проигнорированы.
Обращение в суд: Покупатели обратились в суд для защиты своих прав. В процессе разбирательства они привлекли экспертов, которые определили реальную стоимость выполненных на участке работ — 2 188 838 рублей (по 1 094 419 рублей на долю каждого). Разницу между уплаченными деньгами (за вычетом стоимости земли) и стоимостью реальных работ дольщики потребовали вернуть в качестве убытков.

Результат для дольщиков

Суд полностью удовлетворил требования покупателей, присудив им следующие суммы:

Первая покупательница:
Неустойка за нарушение сроков передачи объекта (за период с 1 октября 2019 по 8 июня 2020 года): 340 255 рублей.
Убытки (неосвоенные застройщиком деньги на строительство): 1 494 581 рубль.
Штраф за отказ добровольно выполнить требования потребителя: 170 127 рублей 50 копеек.
Всего: 2 004 963 рубля 50 копеек.
Второй покупатель:
Неустойка за нарушение сроков передачи объекта (за период с 30 ноября 2019 по 8 июня 2020 года): 351 440 рублей.
Убытки (неосвоенные застройщиком деньги на строительство): 2 705 581 рубль.
Штраф за отказ добровольно выполнить требования потребителя: 175 720 рублей.
Всего: 3 232 741 рубль.
Права на недвижимость и землю: Суд признал за каждым из дольщиков право собственности на 1/2 долю в незавершенном строительством жилом доме (степень готовности 7%, площадь застройки 227,4 кв.м.). Также им переданы все права и обязанности арендаторов на земельный участок, а запись об аренде участка директором застройщика аннулирована.

Итог суда

Дольщики полностью выиграли судебный процесс. Суд установил, что покупатели оплатили строительство, но застройщик нарушил сроки сдачи, оставив объект недостроенным и не вернув неосвоенные денежные средства. Поскольку застройщик не предоставил доказательств уважительных причин просрочки и не просил снизить размер неустойки, суд взыскал её и штраф в полном объёме, признал права собственности на недострой и передал права аренды участка истцам.

Что сделано не так и как поступить правильно

Сделано не так: Покупатели заключили договоры купли-продажи будущей недвижимости вместо классических договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что несло повышенные риски. Кроме того, право аренды земельного участка не было юридически закреплено за застройщиком на постоянной основе, а перешло к руководитель компании как к частному лицу.
Как поступить правильно:

Приобретая недвижимость на стадии строительства, всегда настаивайте на заключении договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Законом № 214-ФЗ и его обязательной государственной регистрации.
Тщательно проверяйте права застройщика на земельный участок (аренда или собственность) в ЕГРН перед сделкой.
В случае заморозки стройки привлекайте сертифицированных кадастровых инженеров и экспертов для фиксации степени готовности объекта и расчета реальной стоимости фактически выполненных работ — это позволит взыскать разницу (неосвоенные средства) через суд как убытки и одновременно оформить право собственности на недостроенный объект, чтобы защитить свои вложения.

Почему суд так решил

Заключенные с гражданами договоры купли-продажи будущей недвижимости подлежат квалификации как договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), если они предусматривают создание объекта недвижимости за счет привлеченных средств граждан. При неисполнении застройщиком обязательств гражданин, полностью уплативший цену договора, вправе требовать признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, взыскания неустойки за просрочку по Закону № 214-ФЗ, а также взыскания убытков в размере неосвоенных застройщиком средств (разницы между уплаченной ценой и фактической стоимостью выполненных работ).

Ключевые факторы

Суд переквалифицировал договоры купли-продажи будущей недвижимости в договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), так как по своей сути они предусматривали привлечение средств граждан для создания объекта недвижимости.
Дольщики в полном объеме исполнили обязательства по оплате, в то время как застройщик существенно нарушил сроки сдачи, выполнив работы лишь на 7%.
Право аренды земельного участка под домом было неправомерно переоформлено на директора застройщика ФИО3.
Застройщик не представил возражений на иск, доказательств отсутствия просрочки или заявления о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Что важно учитывать

Суд взыскал в пользу дольщиков убытки в виде неосвоенных строительством средств (разница между оплаченными деньгами за минусом стоимости земли и экспертной стоимостью 7% недостроя), сохранив при этом за дольщиками право собственности на этот самый недострой и передав им права аренды на землю.
Право аренды земельного участка было переведено на дольщиков непосредственно от физического лица (директора застройщика), на которого оно было переоформлено.

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

статья 309

Значение в деле: обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона

Применение судом: yes

статья 310

Значение в деле: односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

Применение судом: yes

часть 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ

Значение в деле: определение договора участия в долевом строительстве и обязанности сторон по строительству, передаче и оплате объекта

Применение судом: yes

часть 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ

Значение в деле: обязанность застройщика передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока

Применение судом: yes

часть 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ

Значение в деле: уплата неустойки за просрочку передачи объекта в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере для граждан

Применение судом: yes

часть 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ

Значение в деле: обязанность застройщика уведомить дольщика о невозможности завершения строительства в срок и предложить изменение договора

Применение судом: yes

пункт 2 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ

Значение в деле: срок передачи застройщиком объекта является существенным условием договора

Применение судом: neutral

статья 27 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Значение в деле: исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором

Применение судом: yes

пункт 1 статьи 452 ГК РФ

Значение в деле: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор

Применение судом: yes

пункт 1 статьи 421 ГК РФ

Значение в деле: граждане и юридические лица свободны в заключении договора

Применение судом: yes

статья 451 ГК РФ

Значение в деле: изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Применение судом: yes

пункт 1 статьи 330 ГК РФ

Значение в деле: определение неустойки (штрафа, пени)

Применение судом: yes

пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Значение в деле: взыскание штрафа в размере 50% от присужденной суммы за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя

Применение судом: yes

статья 333 ГК РФ

Значение в деле: право суда снизить неустойку при ее явной несоразмерности

Применение судом: no

статья 218 ГК РФ

Значение в деле: основания приобретения права собственности

Применение судом: yes

статья 382 ГК РФ

Значение в деле: основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

Применение судом: neutral

статья 384 ГК РФ

Значение в деле: объем прав кредитора, переходящих к новому лицу

Применение судом: neutral

статья 130 ГК РФ

Значение в деле: отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу

Применение судом: yes

пункт 1 статьи 9 ГК РФ

Значение в деле: граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права

Применение судом: yes

статья 11 ГК РФ

Значение в деле: судебная защита гражданских прав

Применение судом: yes

статья 12 ГК РФ

Значение в деле: способы защиты гражданских прав, включая признание права

Применение судом: yes

статья 219 ГК РФ

Значение в деле: возникновение права собственности на здания, сооружения и вновь созданное имущество с момента регистрации

Применение судом: yes

статья 35 Земельного кодекса РФ

Значение в деле: переход права на использование соответствующей части земельного участка при переходе права собственности на здание

Применение судом: yes

статья 552 ГК РФ

Значение в деле: передача прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости

Применение судом: yes

пункт 1 статьи 1 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Значение в деле: отношения в области защиты прав потребителей регулируются ГК РФ, этим законом и иными актами

Применение судом: neutral

пункт 1 статьи 781 ГК РФ

Значение в деле: обязанность заказчика оплатить оказанные услуги

Применение судом: neutral

статья 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Значение в деле: право потребителя отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты понесенных расходов

Применение судом: yes

пункт 1 статьи 782 ГК РФ

Значение в деле: право заказчика отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг

Применение судом: yes

часть 1 статьи 56 ГПК РФ

Значение в деле: обязанность сторон доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются

Применение судом: yes

статья 15 ГК РФ

Значение в деле: право на возмещение убытков в полном объеме

Применение судом: yes

пункт 1 статьи 393 ГК РФ

Значение в деле: обязанность должника возместить убытки, причиненные неисполнением обязательства

Применение судом: yes

статьи 194-198 ГПК РФ

Значение в деле: порядок принятия решения суда и его содержание

Применение судом: yes

статья 233 ГПК РФ

Значение в деле: рассмотрение дела в порядке заочного производства

Применение судом: yes

статья 109 ГК РФ

Значение в деле: ответственность членов производственного кооператива

Применение судом: no

пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ

Значение в деле: определение объекта незавершенного строительства

Применение судом: neutral

Логика решения

Квалификация договоров: Суд проанализировал условия заключенных сторонами договоров «купли-продажи будущей недвижимости» и пришел к выводу, что по характеру обязательств они являются договорами участия в долевом строительстве (ДДУ) и регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ и Законом РФ «О защите прав потребителей».
Нарушение сроков и неустойка: Установив факт полной оплаты со стороны истцов и неисполнение обязательств застройщиком по своевременной сдаче и передаче объекта, суд признал требования о взыскании неустойки законными. Поскольку письменных соглашений о переносе сроков не заключалось, суд удовлетворил требования о неустойке в полном объёме на основании расчета истцов.
Признание права собственности на недострой: Так как строительство дома не завершено (готовность 7%), а истцы полностью оплатили свои доли, суд применил разъяснения Верховного Суда РФ и признал за каждым право на 1/2 долю в объекте незавершенного строительства.
Переход прав аренды земельного участка: Поскольку договоры предусматривали передачу дольщикам долей земельного участка, а право аренды было перерегистрировано на директора застройщика (ФИО3), суд на основании ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ передал права арендаторов истцам и аннулировал запись об аренде ФИО3.
Взыскание убытков (неосвоенных средств): Суд согласился с тем, что застройщик не оприходовал переданные ему средства на строительство (реально выполнено работ на 2 188 838 руб. при уплаченных 7 989 000 руб.). Разница между уплаченной суммой на строительство (за вычетом стоимости земли) и экспертной стоимостью недостроенного дома была взыскана в качестве убытков на основании ст. 15 и ст. 393 ГК РФ.

Факторы, повлиявшие на исход

Полная оплата со стороны истцов: Истцы представили платежные документы, подтверждающие уплату всей суммы по договорам (3 389 000 руб. и 4 600 000 руб.).
Отсутствие доказательств со стороны ответчика: ООО «Терем» не представило доказательств сдачи дома, выполнения дополнительных объемов работ или заключения соглашений о переносе сроков.
Экспертное заключение: Истцы представили технический план кадастрового инженера и сметную экспертизу ООО «Проектно-строительное бюро», которые зафиксировали степень готовности 7% и стоимость выполненных работ в размере 2 188 838 руб. Ответчик этот расчет не оспорил.
Отсутствие ходатайства о снижении неустойки: Ответчик не явился в заседание, не просил о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ и не представил доказательств ее несоразмерности, поэтому суд взыскал неустойку и штраф в полном объёме.
Согласие арендодателя: Администрация района (арендодатель участка) направила ходатайство, в котором не возражала против удовлетворения иска дольщиков.