Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- расходы на устранение недостатковрасходы на устранение недостатков
- 576 526,44 ₽
- неустойканеустойка за период с 01.07.2023 по 07.09.2023
- 340 150,60 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 50 000 ₽
- расходы на досудебную экспертизурасходы на досудебную экспертизу
- 25 000 ₽
- расходы на доверенностьрасходы на оформление доверенности
- 1 700 ₽
- почтовые расходыпочтовые расходы
- 226,20 ₽
Что присуждено
Суд присудил
- расходы на устранение недостатковстоимость устранения строительных недостатков
- 576 526,44 ₽
- неустойканеустойка за просрочку возмещения расходов
- 80 000 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 10 000 ₽
- расходы на досудебную экспертизурасходы на проведение досудебного исследования
- 25 000 ₽
- почтовые расходыпочтовые расходы
- 226,20 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщик (покупатель): ФИО1 — гражданин, который приобрел трехкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).
- Застройщик: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» — компания, построившая многоквартирный дом и передавшая квартиру дольщику.
- Досудебный эксперт: ИП ФИО2 — специалист, к которому дольщик обратился до судебного разбирательства для оценки стоимости устранения недостатков в квартире.
- Судебный эксперт: ООО «СУДЭКСПО» (в лице эксперта ФИО3) — экспертная организация, назначенная судом для определения дефектов и стоимости их исправления.
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора: 29 марта 2019 года дольщик и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве № № для приобретения трехкомнатной квартиры на 14 этаже площадью 71,76 кв.м. Цена договора составила 5 561 400 рублей.
- Оплата: Дольщик полностью оплатил квартиру в соответствии с условиями договора.
- Передача квартиры: 26 декабря 2020 года застройщик передал готовую квартиру дольщику по акту приема-передачи.
- Обнаружение недостатков: В процессе проживания в квартире дольщик обнаружил скрытые строительные и отделочные дефекты (неровности стяжки пола, отклонения финишного покрытия, недостатки отделки стен).
- Досудебная экспертиза: Дольщик обратился к независимому эксперту ИП ФИО2. Согласно его отчету, расходы на ремонт и исправление дефектов составили 846 261 рубль 53 копейки.
- Направление претензии: 15 декабря 2022 года дольщик направил застройщику претензию с требованием компенсировать расходы на устранение брака. Претензия получена ответчиком в тот же день (по другим сведениям в судебном акте — 20 декабря 2022 года), но осталась без удовлетворения.
- Обращение в суд: Дольщик обратился в Железнодорожный городской суд Московской области с иском.
- Судебная экспертиза: Застройщик возражал против требований и просил провести судебную экспертизу. Суд назначил экспертизу в ООО «СУДЭКСПО». Эксперты подтвердили наличие строительных дефектов по вине застройщика и оценили расходы на их исправление в размере 576 526 рублей 44 копеек.
Результат для потребителя
Суд удовлетворил требования дольщика частично и взыскал в его пользу:
- Стоимость устранения строительных недостатков квартиры: 576 526 рублей 44 копейки.
- Неустойку за просрочку компенсации расходов за период с 01.07.2023 по 11.10.2023: 80 000 рублей (суд снизил начисленную неустойку с 593 822 рублей 23 копеек по ходатайству ответчика).
- Компенсацию морального вреда: 10 000 рублей.
- Досудебные экспертные расходы: 25 000 рублей.
- Почтовые расходы: 226 рублей 20 копеек.
- Будущую неустойку: 1% в день от суммы стоимости ремонта (576 526 рублей 44 копейки) с 12.10.2023 до даты фактической выплаты долга.
Суд отказался взыскать:
- 50% штраф, поскольку срок его добровольной выплаты застройщиком (до 30.12.2022) пришелся на период государственного моратория по Постановлению Правительства РФ № 479.
- Расходы на составление доверенности in размере 1 700 рублей, так как она является общей (генеральной).
Итого единовременно в пользу дольщика взыскано 691 752 рубля 64 копейки плюс право получать будущую неустойку. С застройщика в пользу судебных экспертов дополнительно взысканы расходы на экспертизу в размере 98 700 рублей.
Итог суда
Иск удовлетворен частично. Суд признал вину застройщика в ненадлежащем качестве квартиры и присудил взыскать стоимость ремонта, неустойку со снижением по ст. 333 ГК РФ, моральный вред и судебные издержки. В штрафе отказано из-за действия государственного моратория в период, когда застройщик должен был добровольно удовлетворить претензию.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Что сделано не так:
- Застройщик проигнорировал претензию дольщика, что привело к судебному процессу и начислению штрафных санкций (хотя неустойка была снижена, суд присудил будущие пени в размере 1% в день по день фактической выплаты).
- Дольщик оформил общую доверенность на представителя вместо специальной доверенности для ведения конкретного дела, из-за чего потерял 1 700 рублей расходов на её нотариальное заверение.
- Окончание срока добровольного ответа на претензию дольщика выпало на период действия моратория Правительства РФ № 479, что лишило дольщика права на получение 50% потребительского штрафа.
- Как поступить правильно:
- При обнаружении скрытых дефектов отделки и конструктива дольщику следует зафиксировать их с помощью специалиста и направить претензию застройщику в пределах 5-летнего гарантийного срока по ДДУ. При отказе застройщика — обращаться в суд.
- Доверенность на юриста в суде следует оформлять с четким указанием на представительство в конкретном судебном деле, чтобы суд компенсировал расходы на её оформление как судебные издержки.
- При планировании спора с застройщиком необходимо отслеживать и учитывать действующие временные моратории, вводимые Правительством РФ, которые могут существенно ограничивать начисление штрафных санкций и неустоек.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Дольщик приобрел трехкомнатную квартиру по ДДУ со строительными недостатками (отклонения стяжки пола, дефекты отделки стен и др.). Направил застройщику претензию о возмещении стоимости устранения недостатков, которая осталась без удовлетворения. Дольщик обратился в суд. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила наличие дефектов по вине застройщика и определила стоимость ремонта в размере 576 526,44 руб.
Вывод суда
Суд частично удовлетворил исковые требования, поскольку судебная экспертиза ООО «СУДЭКСПО» доказала наличие строительных дефектов по вине застройщика в пределах гарантийного срока. Неустойка снижена на основании ст. 333 ГК РФ. В штрафе отказано из-за действия моратория Правительства РФ № 479 во время истечения срока ответа на претензию. В расходах на доверенность отказано, так как она является общей.
Ключевые факторы
- Наличие скрытых строительных дефектов в квартире в пределах гарантийного срока доказано судебным экспертным заключением ООО «СУДЭКСПО»
- Суд снизил неустойку с 593 822,23 руб. до 80 000 руб. по статье 333 ГК РФ ввиду несоразмерности последствиям нарушения
- Срок для добровольного удовлетворения требований претензии истек в период действия моратория Правительства РФ № 479, что послужило основанием для отказа во взыскании штрафа
- Расходы на оформление доверенности в размере 1 700 руб. признаны не подлежащими взысканию, так как доверенность является общей и не выдавалась для ведения конкретного дела
Что важно учитывать
- Суд взыскал будущую неустойку в размере 1% в день от стоимости ремонта до момента фактического исполнения обязательства.
- Расходы на судебную экспертизу в размере 98 700 руб. взысканы напрямую с застройщика в пользу экспертного учреждения.
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- Статья 309 ГК РФ
Значение в деле: Определяет общее требование о надлежащем исполнении обязательств в соответствии с их условиями и законом.
Применение судом: Суд применил норму как общее правовое основание для возложения на застройщика обязанности передать дольщику объект надлежащего качества.
- Часть 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Предусматривает применение законодательства о защите прав потребителей к договорам долевого участия, заключенным гражданами для личных нужд, в части, не урегулированной специальным законом.
Применение судом: Суд применил эту норму для признания за дольщиком статуса потребителя и обоснования взыскания компенсации морального вреда и неустойки.
- Части 1, 2, 5, 6, 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Регулируют требования к качеству объекта долевого строительства, устанавливают гарантийный срок (не менее 5 лет), определяют право дольщика требовать возмещения расходов на устранение дефектов при передаче некачественного жилья, а также порядок досудебного предъявления претензий.
Применение судом: Суд признал за дольщиком право требовать возмещения расходов на ремонт, поскольку в пределах гарантийного срока в переданной квартире были обнаружены строительные недостатки, подтвержденные судебной экспертизой.
- Пункт 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Устанавливает размер законной неустойки (пены) в размере 1% от стоимости товара (в данном случае — от стоимости устранения недостатков) за каждый день просрочки удовлетворения законного требования потребителя.
Применение судом: Суд применил норму для расчета неустойки за просрочку компенсации расходов на ремонт за период с 01.07.2023 по 11.10.2023.
- Статья 330 ГК РФ
Значение в деле: Определяет понятие неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства и дает право требовать ее начисления.
Применение судом: Суд сослался на эту статью как на законное основание для взыскания неустойки.
- Пункт 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года № 7
Значение в деле: Разъясняет возможность присуждения неустойки до момента фактического исполнения обязательства (уплаты денежных средств кредитору).
Применение судом: Суд использовал это разъяснение для взыскания в пользу дольщика будущей неустойки в размере 1% в день с 12.10.2023 по день фактической оплаты стоимости ремонта.
- Статья 202 ГПК РФ
Значение в деле: Предусматривает порядок разъяснения судебного акта судом в случае его неясности.
Применение судом: Суд сослался на норму для разъяснения порядка исчисления судебным приставом неустойки, начисляемой после вынесения решения.
- Статья 179 АПК РФ
Значение в деле: Регулирует порядок разъяснения решения арбитражного суда.
Применение судом: Суд привел данную норму при цитировании пункта 65 Постановления Пленума ВС РФ № 7.
- Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479
Значение в деле: Устанавливает мораторий на начисление финансовых санкций и неустоек по договорам долевого участия за период с 29.03.2022 по 30.06.2023.
Применение судом: Суд исключил указанный период из расчета неустойки и полностью отказал в присуждении штрафа, так как срок добровольного ответа на претензию дольщика истек во время действия моратория.
- Статья 333 ГК РФ
Значение в деле: Позволяет суду уменьшить размер неустойки или штрафа, если они явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств.
Применение судом: Суд применил данную статью по заявлению ответчика и снизил рассчитанную неустойку с 593 822 рублей 23 копеек до 80 000 рублей.
- Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Регулирует компенсацию морального вреда потребителю, причиненного нарушением его прав изготовителем или продавцом, при наличии вины причинителя вреда.
Применение судом: На основании данной нормы суд взыскал в пользу истца 10 000 рублей в счет компенсации морального вреда.
- Пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Обязывает суд взыскать с исполнителя за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Применение судом: Суд сослался на данную норму в обоснование штрафа, но отказал в его взыскании в связи с тем, что срок добровольного удовлетворения претензии пришелся на период действия моратория по Постановлению № 479.
- Пункт 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года № 17
Значение в деле: Разъясняет обязанность суда взыскивать 50% потребительский штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование истцом.
Применение судом: Суд использовал это разъяснение в составе правового обоснования механизма начисления штрафа.
- Часть 1 статьи 98 ГПК РФ
Значение в деле: Устанавливает общее правило о возмещении проигравшей стороной всех понесенных по делу судебных расходов стороне, в пользу которой состоялось решение суда.
Применение судом: Суд применил норму для взыскания с застройщика в пользу дольщика почтовых расходов и расходов на досудебную оценку, а также для взыскания стоимости судебной экспертизы в пользу экспертной организации.
- Часть 2 статьи 96 ГПК РФ
Значение в деле: Регулирует финансирование и распределение расходов на экспертизы, назначенные по инициативе суда.
Применение судом: Суд сослался на норму при определении порядка взыскания расходов на проведение судебной экспертизы.
- Постановление Пленума ВС РФ от 21 января 2016 года № 1
Значение в деле: Разъясняет правила распределения судебных издержек, доказывания их несения и взаимосвязи с делом, а также указывает, что расходы на доверенность могут быть признаны издержками, только если она выдана для ведения конкретного дела.
Применение судом: На основании разъяснений Пленума суд взыскал расходы на досудебную экспертизу и отказал во взыскании расходов на доверенность, так как она является общей.
- Статьи 194-198 ГПК РФ
Значение в деле: Определяют порядок принятия решения, требования к его содержанию, вступлению в законную силу и обжалованию.
Применение судом: Суд руководствовался данными нормами при вынесении решения.
Логика решения
- Наличие недостатков и право на компенсацию: На основании судебного экспертного заключения ООО «СУДЭКСПО» суд установил факт наличия строительных дефектов в квартире дольщика, допущенных по вине застройщика. Поскольку дефекты выявлены в пределах гарантийного срока, а застройщик добровольно их не возместил, суд на основании ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ взыскал с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 576 526 рублей 44 копеек.
- Исключение периода моратория при расчете неустойки: Суд установил наличие просрочки со стороны застройщика по выплате компенсации. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 479, период с 29.03.2022 по 30.06.2023 был исключен из расчета. Неустойка была начислена с 01.07.2023 по дату решения (11.10.2023).
- Снижение размера неустойки: Рассчитанный размер неустойки (593 822 рубля 23 копейки) суд признал несоразмерным последствиям нарушения обязательств. По заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ суд снизил сумму неустойки до 80 000 рублей.
- Взыскание будущей неустойки: Руководствуясь ст. 330 ГК РФ и пунктом 65 Пленума ВС РФ № 7, суд счел правомерным требование истца взыскивать пени по день фактического исполнения обязательства в размере 1% в день от суммы стоимости ремонта.
- Отказ во взыскании потребительского штрафа: Суд установил, что претензия дольщика была получена застройщиком в декабре 2022 года. Соответственно, 10-дневный срок для добровольного удовлетворения требований истек во время действия моратория Правительства РФ № 479. На основании разъяснений Верховного Суда РФ суд отказал в присуждении штрафа.
- Распределение судебных издержек: Расходы на досудебную экспертизу и почту взысканы полностью как обоснованные и подтвержденные. В компенсации расходов на доверенность отказано на основании Пленума ВС РФ № 1, так как доверенность носит общий характер. Расходы на судебную экспертизу (98 700 рублей) взысканы с застройщика как с проигравшей стороны в пользу экспертной организации.
Факторы, повлиявшие на исход
- Заключение судебной экспертизы: Экспертное заключение ООО «СУДЭКСПО» явилось главным доказательством наличия дефектов и легло в основу определения суммы ущерба (576 526,44 руб. вместо заявленных истцом по досудебной оценке 846 261,53 руб.). Эксперт ФИО3 в судебном заседании дала подробные пояснения, подтвердившие правильность выводов.
- Ходатайство застройщика о применении ст. 333 ГК РФ: Наличие письменного заявления ответчика позволило суду снизить неустойку за прошедший период более чем в 7 раз.
- Мораторий по Постановлению Правительства № 479: Временные правила освободили застройщика от уплаты неустойки за прошлый период до 30.06.2023, а также от уплаты 50% потребительского штрафа, так как претензионный срок истек внутри моратория.
- Широкие полномочия нотариальной доверенности: Составление истцом общей доверенности вместо специальной доверенности для конкретного дела привело к потере 1 700 рублей судебных расходов.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- При выявлении строительных дефектов в течение гарантийного срока (5 лет для ДДУ) дольщик имеет право требовать возмещения расходов на их устранение во внесудебном и судебном порядке.
- Нотариальную доверенность на судебного представителя следует оформлять специально для конкретного дела, чтобы суд взыскал расходы на нее в качестве издержек.
- Направление претензий в периоды действия правительственных мораториев (таких как по Постановлению № 479) исключает начисление штрафных санкций, если срок добровольного ответа истекает внутри моратория.
- Для минимизации снижения неустойки судом по ст. 333 ГК РФ дольщикам рекомендуется представлять доказательства реальных негативных последствий нарушения обязательств (например, расходы на наем жилья).
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Железнодорожный городской суд Московской области, дело 2-1445/2023, решение от 2023-10-11.