История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщик (покупатель): ФИО1 — гражданин, который приобрел трехкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).
- Застройщик: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» — компания, построившая многоквартирный дом и передавшая квартиру дольщику.
- Досудебный эксперт: ИП ФИО2 — специалист, к которому дольщик обратился до судебного разбирательства для оценки стоимости устранения недостатков в квартире.
- Судебный эксперт: ООО «СУДЭКСПО» (в лице эксперта ФИО3) — экспертная организация, назначенная судом для определения дефектов и стоимости их исправления.
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора: 29 марта 2019 года дольщик и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве № № для приобретения трехкомнатной квартиры на 14 этаже площадью 71,76 кв.м. Цена договора составила 5 561 400 рублей.
- Оплата: Дольщик полностью оплатил квартиру в соответствии с условиями договора.
- Передача квартиры: 26 декабря 2020 года застройщик передал готовую квартиру дольщику по акту приема-передачи.
- Обнаружение недостатков: В процессе проживания в квартире дольщик обнаружил скрытые строительные и отделочные дефекты (неровности стяжки пола, отклонения финишного покрытия, недостатки отделки стен).
- Досудебная экспертиза: Дольщик обратился к независимому эксперту ИП ФИО2. Согласно его отчету, расходы на ремонт и исправление дефектов составили 846 261 рубль 53 копейки.
- Направление претензии: 15 декабря 2022 года дольщик направил застройщику претензию с требованием компенсировать расходы на устранение брака. Претензия получена ответчиком в тот же день (по другим сведениям в судебном акте — 20 декабря 2022 года), но осталась без удовлетворения.
- Обращение в суд: Дольщик обратился в Железнодорожный городской суд Московской области с иском.
- Судебная экспертиза: Застройщик возражал против требований и просил провести судебную экспертизу. Суд назначил экспертизу в ООО «СУДЭКСПО». Эксперты подтвердили наличие строительных дефектов по вине застройщика и оценили расходы на их исправление в размере 576 526 рублей 44 копеек.
Результат для потребителя
Суд удовлетворил требования дольщика частично и взыскал в его пользу:
- Стоимость устранения строительных недостатков квартиры: 576 526 рублей 44 копейки.
- Неустойку за просрочку компенсации расходов за период с 01.07.2023 по 11.10.2023: 80 000 рублей (суд снизил начисленную неустойку с 593 822 рублей 23 копеек по ходатайству ответчика).
- Компенсацию морального вреда: 10 000 рублей.
- Досудебные экспертные расходы: 25 000 рублей.
- Почтовые расходы: 226 рублей 20 копеек.
- Будущую неустойку: 1% в день от суммы стоимости ремонта (576 526 рублей 44 копейки) с 12.10.2023 до даты фактической выплаты долга.
Суд отказался взыскать:
- 50% штраф, поскольку срок его добровольной выплаты застройщиком (до 30.12.2022) пришелся на период государственного моратория по Постановлению Правительства РФ № 479.
- Расходы на составление доверенности in размере 1 700 рублей, так как она является общей (генеральной).
Итого единовременно в пользу дольщика взыскано 691 752 рубля 64 копейки плюс право получать будущую неустойку. С застройщика в пользу судебных экспертов дополнительно взысканы расходы на экспертизу в размере 98 700 рублей.
Итог суда
Иск удовлетворен частично. Суд признал вину застройщика в ненадлежащем качестве квартиры и присудил взыскать стоимость ремонта, неустойку со снижением по ст. 333 ГК РФ, моральный вред и судебные издержки. В штрафе отказано из-за действия государственного моратория в период, когда застройщик должен был добровольно удовлетворить претензию.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Что сделано не так:
- Застройщик проигнорировал претензию дольщика, что привело к судебному процессу и начислению штрафных санкций (хотя неустойка была снижена, суд присудил будущие пени в размере 1% в день по день фактической выплаты).
- Дольщик оформил общую доверенность на представителя вместо специальной доверенности для ведения конкретного дела, из-за чего потерял 1 700 рублей расходов на её нотариальное заверение.
- Окончание срока добровольного ответа на претензию дольщика выпало на период действия моратория Правительства РФ № 479, что лишило дольщика права на получение 50% потребительского штрафа.
- Как поступить правильно:
- При обнаружении скрытых дефектов отделки и конструктива дольщику следует зафиксировать их с помощью специалиста и направить претензию застройщику в пределах 5-летнего гарантийного срока по ДДУ. При отказе застройщика — обращаться в суд.
- Доверенность на юриста в суде следует оформлять с четким указанием на представительство в конкретном судебном деле, чтобы суд компенсировал расходы на её оформление как судебные издержки.
- При планировании спора с застройщиком необходимо отслеживать и учитывать действующие временные моратории, вводимые Правительством РФ, которые могут существенно ограничивать начисление штрафных санкций и неустоек.
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
Значение в деле: обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Применение судом: упомянута в составе правового обоснования обязанности застройщика по надлежащему исполнению обязательств
- часть 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Применение судом: применена для распространения норм Закона РФ «О защите прав потребителей» на отношения сторон в части компенсации морального вреда, неустойки и штрафов
- статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Применение судом: применена для подтверждения права дольщика требовать возмещения расходов на ремонт в связи с ненадлежащим качеством квартиры
- пункт 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: за нарушение предусмотренных статьей 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель), допустивший такое нарушение, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Применение судом: применена для исчисления размера законной неустойки за просрочку компенсации стоимости ремонта
Значение в деле: истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Применение судом: применена совместно с Пленумом ВС РФ № 7 для взыскания будущей неустойки по день фактического исполнения
- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479
Значение в деле: установлено что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." уплате гражданину... не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.
Применение судом: применено для исключения периода моратория из расчета неустойки и отказа во взыскании штрафа, так как срок ответа на претензию истек во время моратория
Значение в деле: сумма неустойки в названном размере, является завышенной, несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, подлежит снижению
Применение судом: применена для снижения неустойки с 593 822,23 руб. до 80 000 руб.
- статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом...) прав потребителя... подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Применение судом: применена для присуждения компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.
- пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца...) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Применение судом: приведена в составе правового обоснования штрафа (во взыскании которого отказано из-за действия моратория № 479)
Значение в деле: стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы
Применение судом: применена для возмещения истцу почтовых расходов и расходов на досудебную оценку, а также для взыскания стоимости экспертизы в пользу экспертной организации
Логика решения
- Наличие недостатков и право на компенсацию: На основании судебного экспертного заключения ООО «СУДЭКСПО» суд установил факт наличия строительных дефектов в квартире дольщика, допущенных по вине застройщика. Поскольку дефекты выявлены в пределах гарантийного срока, а застройщик добровольно их не возместил, суд на основании ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ взыскал с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 576 526 рублей 44 копеек.
- Исключение периода моратория при расчете неустойки: Суд установил наличие просрочки со стороны застройщика по выплате компенсации. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 479, период с 29.03.2022 по 30.06.2023 был исключен из расчета. Неустойка была начислена с 01.07.2023 по дату решения (11.10.2023).
- Снижение размера неустойки: Рассчитанный размер неустойки (593 822 рубля 23 копейки) суд признал несоразмерным последствиям нарушения обязательств. По заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ суд снизил сумму неустойки до 80 000 рублей.
- Взыскание будущей неустойки: Руководствуясь ст. 330 ГК РФ и пунктом 65 Пленума ВС РФ № 7, суд счел правомерным требование истца взыскивать пени по день фактического исполнения обязательства в размере 1% в день от суммы стоимости ремонта.
- Отказ во взыскании потребительского штрафа: Суд установил, что претензия дольщика была получена застройщиком в декабре 2022 года. Соответственно, 10-дневный срок для добровольного удовлетворения требований истек во время действия моратория Правительства РФ № 479. На основании разъяснений Верховного Суда РФ суд отказал в присуждении штрафа.
- Распределение судебных издержек: Расходы на досудебную экспертизу и почту взысканы полностью как обоснованные и подтвержденные. В компенсации расходов на доверенность отказано на основании Пленума ВС РФ № 1, так как доверенность носит общий характер. Расходы на судебную экспертизу (98 700 рублей) взысканы с застройщика как с проигравшей стороны в пользу экспертной организации.
Факторы, повлиявшие на исход
- Заключение судебной экспертизы: Экспертное заключение ООО «СУДЭКСПО» явилось главным доказательством наличия дефектов и легло в основу определения суммы ущерба (576 526,44 руб. вместо заявленных истцом по досудебной оценке 846 261,53 руб.). Эксперт ФИО3 в судебном заседании дала подробные пояснения, подтвердившие правильность выводов.
- Ходатайство застройщика о применении ст. 333 ГК РФ: Наличие письменного заявления ответчика позволило суду снизить неустойку за прошедший период более чем в 7 раз.
- Мораторий по Постановлению Правительства № 479: Временные правила освободили застройщика от уплаты неустойки за прошлый период до 30.06.2023, а также от уплаты 50% потребительского штрафа, так как претензионный срок истек внутри моратория.
- Широкие полномочия нотариальной доверенности: Составление истцом общей доверенности вместо специальной доверенности для конкретного дела привело к потере 1 700 рублей судебных расходов.