Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- неустойкаНеустойка за просрочку передачи объекта (по уточненным требованиям заявлен остаток неустойки 58 035,16 руб. с учётом добровольной выплаты 232 140,65 руб.)
- 253 097,79 ₽
- компенсация морального вредаКомпенсация морального вреда
- 50 000 ₽
- потребительский штраф 50%Штраф в размере 50% от присуждённой суммы
- сумма не выделена
Что присуждено
Суд присудил
- неустойкаНеустойка (снижена судом по ст. 333 ГК РФ с остатка требований в 58 035,16 руб.)
- 10 000 ₽
- компенсация морального вредаКомпенсация морального вреда
- 2 000 ₽
- потребительский штраф 50%Потребительский штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя (рассчитан от суммы присуждённой неустойки 10 000 руб., морального вреда 2 000 руб. и добровольно уплаченной после подачи иска неустойки 232 140,65 руб.)
- 122 070,32 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщик (покупатель): Гражданин (ФИО1), который приобрёл квартиру в строящемся доме для личных нужд.
- Застройщик: Строительная компания ООО «ККПД-ИНВЕСТ», обязавшаяся построить дом и передать квартиру в срок.
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора: Дольщик заключил договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры площадью 61,3 кв.м в г. Ростове-на-Дону.
- Оплата: Дольщик полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 120 170 рублей.
- Нарушение срока: По условиям договора квартиру должны были передать не позднее 30 сентября 2018 года, однако застройщик этого не сделал.
- Уведомление от застройщика: 27 декабря 2018 года застройщик направил дольщику сообщение о готовности дома и предложил принять квартиру до 31 января 2019 года. Письмо было получено дольщиком 8 января 2019 года.
- Обнаружение недостатков (первый осмотр): 26 января 2019 года дольщик пришёл на осмотр квартиры и обнаружил существенные строительные дефекты: плохое санитарное состояние, необходимость замены оконных блоков, дыру в полу на балконе, щели над входной дверью и неплотное прилегание дверных коробок. Был составлен двусторонний акт осмотра с перечнем недоделок.
- Повторный осмотр и претензия: 9 февраля 2019 года прошёл повторный осмотр. Выяснилось, что застройщик исправил лишь малую часть замечаний. 11 февраля 2019 года дольщик направил застройщику письменную претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку. Претензия была получена застройщиком 15 февраля 2019 года, но проигнорирована.
- Третий осмотр и уведомление об исправлении: 15 марта 2019 года застройщик выслал извещение об устранении недостатков (получено дольщиком 25 марта). Перед этим, 23 марта 2019 года, стороны провели третий осмотр, зафиксировав частичное устранение проблем.
- Приёмка квартиры: 29 марта 2019 года стороны подписали акт приёма-передачи квартиры. Просрочка передачи составила почти 6 месяцев (с 1 октября 2018 по 29 марта 2019 года).
- Обращение в суд: Дольщик обратился в суд с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
- Действия застройщика во время суда: Уже после того, как дольщик подал иск и копия заявления была получена ответчиком, застройщик добровольно перечислил дольщику 201 962,65 рублей, а также уплатил НДФЛ в размере 30 178 рублей (всего 232 140,65 рублей) в качестве неустойки. Дольщик снизил свои исковые требования на эту сумму, потребовав доплатить остаток неустойки (58 035,16 рублей).
Результат для потребителя
- Заявленные требования: Дольщик изначально просил неустойку за просрочку в размере 253 097,79 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей и штраф 50% от присуждённой суммы. С учётом добровольной выплаты застройщиком в процессе суда (232 140,65 рублей) дольщик уточнил требования: взыскать остаток неустойки 58 035,16 рублей, компенсацию морального вреда 50 000 рублей и штраф 50% от полной суммы неустойки.
- Что присудил суд:
- Остаток неустойки (после снижения судом из-за несоразмерности): 10 000 рублей.
- Компенсация морального вреда: 2 000 рублей.
- Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя до суда: 122 070,32 рублей (рассчитан от суммы присуждённого судом и добровольно выплаченного в ходе процесса).
- Фактически дольщик получил от застройщика во внесудебном и судебном порядке 366 210,97 рублей (232 140,65 рублей добровольной выплаты неустойки + 134 070,32 рублей по решению суда).
Итог суда
Иск удовлетворен частично. Суд признал факт нарушения срока передачи квартиры, но существенно снизил остаток неустойки (с 58 035,16 до 10 000 рублей) из-за несоразмерности последствиям просрочки. При этом суд взыскал в пользу дольщика крупный штраф, поскольку застройщик не выплатил деньги добровольно в установленный законом срок после получения досудебной претензии, а перечислил их только после подачи иска в суд.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Что сделано не так:
- Застройщик затянул устранение явных строительных дефектов (дыра в полу, замена окон, щели), из-за чего просрочка передачи объекта растянулась с октября 2018 по март 2019 года.
- Застройщик проигнорировал досудебную претензию дольщика и выплатил основную часть неустойки только после того, как дольщик обратился в суд. В итоге это привело к взысканию с него крупного потребительского штрафа (122 070,32 рублей), база для расчёта которого включила и эту позднюю «добровольную» выплату.
- Застройщик пытался обвинить дольщика в злоупотреблении правом и уклонении от приёмки, утверждая, что дефекты были несущественными. Суд эти доводы отклонил, так как застройщик не предоставил доказательств более раннего исправления дефектов, кроме извещения от 15 марта 2019 года.
- Как поступить правильно:
- Фиксировать все дефекты письменно: При обнаружении недостатков при приёмке квартиры дольщику следует обязательно составлять подробные двусторонние акты осмотра с перечнем всех дефектов (что и было сделано в данном случае трижды: 26 января, 9 февраля и 23 марта 2019 года).
- Не принимать квартиру с критическими недостатками: Дольщик имеет законное право не подписывать акт приёма-передачи, если в квартире есть недоделки, делающие её непригодной для проживания (например, дыра в полу балкона или дефекты оконных блоков).
- Застройщику — платить по претензии вовремя: Застройщикам выгоднее выплачивать неустойку по досудебной претензии до подачи иска. Попытка заплатить в процессе суда не избавляет от штрафа в 50%, а сумма штрафа будет рассчитываться в том числе от этой выплаченной в суде суммы.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Дольщик полностью оплатил двухкомнатную квартиру по ДДУ, однако застройщик нарушил установленный договором срок передачи объекта (не позднее 30 сентября 2018 года). При осмотрах квартиры дольщик выявил строительные дефекты (необходимость замены оконных блоков, дыра в полу балкона и др.) и отказался принимать квартиру до их устранения. Акт приема-передачи был подписан только 29 марта 2019 года после устранения недостатков. Дольщик потребовал взыскать неустойку. После подачи иска застройщик добровольно выплатил часть неустойки, в связи с чем дольщик уточнил требования. Суд частично удовлетворил иск, взыскав остаток неустойки со снижением по ст. 333 ГК РФ, моральный вред и штраф в размере 50%…
Вывод суда
Застройщик, нарушивший срок передачи объекта долевого строительства, обязан выплатить дольщику неустойку на основании ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи объекта при наличии строительных недостатков, зафиксированных двусторонними актами осмотра, и требовать их устранения. Время устранения недостатков включается в просрочку застройщика. Взыскание потребительского штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя производится независимо от частичной оплаты неустойки застройщиком после предъявления иска в суд, а сумма штрафа рассчитывается с учётом такой добровольной оплаты, если истец не отказался от иска с прекращением производства.
Ключевые факторы
- Срок передачи квартиры нарушен застройщиком (просрочка с 01.10.2018 по 29.03.2019 составила 180 дней)
- Дольщик правомерно уклонился от приёмки объекта, поскольку в ходе осмотра 26.01.2019 были выявлены строительные дефекты (необходимость замены оконных блоков, щели, дыра в полу балкона), делающие объект непригодным для использования
- Застройщик не предоставил доказательств устранения недостатков ранее середины марта 2019 года
- Застройщик добровольно выплатил неустойку в размере 232 140,65 рублей (включая НДФЛ) только после предъявления иска и получения его копии
- Суд применил ст. 333 ГК РФ к невыплаченному остатку неустойки (58 035,16 руб.) и снизил его до 10 000 руб. по заявлению ответчика
- Выплата неустойки после подачи иска не освобождает от взыскания 50% штрафа, база для расчёта которого включает всю сумму, подлежащую выплате потребителю (включая добровольно уплаченную в процессе суда часть)
Что важно учитывать
- Застройщик, выплачивая неустойку в процессе суда, удержал и перечислил НДФЛ в размере 30 178 рублей как налоговый агент, что суд признал надлежащей выплатой
- Суд включил сумму добровольной выплаты, произведенной застройщиком в процессе судебного разбирательства, в базу для расчёта 50% штрафа за несоблюдение добровольного порядка
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- пункт 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ
Значение в деле: Определяет сферу действия закона во времени. Закон распространяется на отношения дольщиков, разрешения на строительство объектов которых получены после вступления закона в силу (с 1 апреля 2005 года).
Применение судом: Суд применил эту норму для подтверждения того, что к возникшему спору подлежат применению положения Федерального закона № 214-ФЗ.
- п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"
Значение в деле: Устанавливает базовые обязательства сторон договора: застройщик обязуется построить объект и передать его в установленный срок, а дольщик — оплатить цену и принять объект.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования обязательств сторон по договору.
- Статья 8 Федерального закона
Значение в деле: Регулирует порядок передачи и приёмки объекта долевого строительства, которая осуществляется по передаточному акту или иному документу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Применение судом: Суд привёл эту норму для описания порядка приёма-передачи готового жилья.
- пункт 1 статьи 12 Федерального закона
Значение в деле: Устанавливает, что обязательства застройщика перед дольщиком считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.
Применение судом: Суд сослался на эту норму для фиксации момента окончания периода просрочки (дата подписания акта — 29 марта 2019 года).
- Статья 16 Федерального закона
Значение в деле: Регулирует основания государственной регистрации права собственности дольщика на объект недвижимости, включая разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе общего правового обоснования статуса передаточного акта.
- Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Значение в деле: Определяет порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования регистрации права собственности на основании передаточных документов.
- ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Значение в деле: Устанавливает обязанность застройщика передать объект дольщику не позднее срока, который предусмотрен договором.
Применение судом: На основании этой нормы суд подтвердил обязанность ответчика передать квартиру дольщику не позднее 30 сентября 2018 года.
- ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливает размер законной неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, в двойном размере, если дольщиком является гражданин).
Применение судом: Суд применил эту норму для расчёта неустойки за период с 1 октября 2018 года по 29 марта 2019 года, определив её базовый размер в 290 175,81 рублей.
- ст. 10 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ
Значение в деле: Закрепляет обязанность стороны, не исполнившей обязательства надлежащим образом, выплатить неустойку и возместить убытки в полном объёме сверх неустойки.
Применение судом: Суд сослался на норму для обоснования права дольщика требовать неустойку за просрочку исполнения обязательства.
- ст. 309 ГК РФ
Значение в деле: Требует, чтобы обязательства исполнялись надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
Применение судом: Суд применил норму для констатации факта нарушения застройщиком условий договора о сроке передачи квартиры.
- пункт 3 статьи 401 ГК РФ
Значение в деле: Устанавливает строгую ответственность лица при осуществлении предпринимательской деятельности (без вины), если оно не докажет, что исполнение обязательства стало невозможным из-за непреодолимой силы.
Применение судом: Суд применил эту норму, указав, что застройщик несёт ответственность за просрочку, так как не доказал наличие обстоятельств непреодолимой силы.
- статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Значение в деле: Обязывает застройщика передать дольщику объект, качество которого полностью соответствует договору, проектной документации и градостроительным регламентам.
Применение судом: Суд применил эту норму для оценки правомерности отказа дольщика от подписания передаточного акта при наличии строительных недостатков.
- ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Значение в деле: Предоставляет дольщику право при обнаружении строительных недостатков потребовать безвозмездного устранения дефектов, соразмерного уменьшения цены или возмещения своих расходов на ремонт.
Применение судом: Суд подтвердил право дольщика отказаться от приёмки и потребовать от застройщика устранить недостатки (дыра в полу, замена окон и др.), зафиксированные в актах осмотра.
- ст. 333 ГК РФ
Значение в деле: Позволяет суду снизить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Применение судом: Суд удовлетворил заявление ответчика и снизил остаток невыплаченной неустойки с 58 035,16 рублей до 10 000 рублей.
- п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"
Значение в деле: Разъясняет, что снижение неустойки по ст. 333 ГК РФ в делах по защите прав потребителей допускается только в исключительных случаях, по заявлению ответчика и с обязательным мотивированием судом причин снижения.
Применение судом: Суд сослался на данное постановление для обоснования возможности снижения неустойки, указав, что застройщик подал соответствующее заявление и привёл мотивы.
- п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О
Значение в деле: Разъясняет обязанность суда установить баланс между мерой ответственности должника и оценкой действительного размера ущерба кредитора при снижении неустойки.
Применение судом: Суд сослался на эту позицию Конституционного Суда РФ для обоснования снижения неустойки до разумных пределов (10 000 рублей).
- ст. 15 Закона "О защите прав потребителей"
Значение в деле: Предусматривает компенсацию морального вреда потребителю, если его права нарушены исполнителем (при наличии вины последнего).
Применение судом: Суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей.
- п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Обязывает суд взыскивать с исполнителя за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом.
Применение судом: Суд взыскал с ответчика штраф в размере 122 070,32 рублей.
- п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Значение в деле: Разъясняет, что 50%-ный потребительский штраф подлежит взысканию судом независимо от того, просил ли об этом сам истец.
Применение судом: Суд сослался на это разъяснение при принятии решения о взыскании штрафа в пользу истца.
- п. 10 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.)
Значение в деле: Указывает, что выплата застройщиком денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа.
Применение судом: На основании этого обзора суд отклонил доводы застройщика о том, что добровольная выплата в процессе судебного разбирательства освобождает от штрафа.
- пунктом 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Значение в деле: Указывает, что штраф за отказ удовлетворить требования потребителя не взыскивается только в случае, если ответчик добровольно удовлетворил их после подачи иска, а истец отказался от иска, и суд прекратил производство по делу.
Применение судом: Поскольку истец не отказался от иска, а лишь уточнил требования, суд установил, что оснований для освобождения застройщика от уплаты штрафа нет.
- статья 220 ГПК РФ
Значение в деле: Регулирует основания для прекращения производства по делу (включая отказ истца от иска).
Применение судом: Упомянута судом при цитировании п. 47 Постановления Пленума ВС РФ № 17 (штраф не взыскивается, только если истец отказался от иска и дело прекращено по ст. 220 ГПК РФ).
- ст. 194-199 ГПК РФ
Значение в деле: Регулируют порядок принятия и оформления судебного решения.
Применение судом: Суд руководствовался этими нормами при вынесении итогового решения.
- ст. 167 ГПК РФ
Значение в деле: Позволяет суду рассмотреть дело в отсутствие участников процесса, извещённых надлежащим образом.
Применение судом: Суд применил данную статью для рассмотрения дела в отсутствие истца, просившего о рассмотрении дела без его участия.
- ст. 39 ГПК РФ
Значение в деле: Предоставляет истцу право изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Применение судом: Суд принял уточненное исковое заявление дольщика, поданное в связи с частичной выплатой застройщиком неустойки после подачи иска.
Логика решения
- Установление факта просрочки: Суд установил, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан был передать квартиру не позднее 30 сентября 2018 года. Фактически акт приёма-передачи был подписан сторонами только 29 марта 2019 года. Факт несоблюдения срока подтверждён материалами дела.
- Правомерность уклонения от приёмки: Застройщик утверждал, что дольщик злоупотребил правом, уклоняясь от приёмки с 9 января 2019 года (после получения уведомления о завершении строительства). Суд установил, что при первом осмотре 26 января 2019 года были выявлены существенные недостатки (щели над дверью, необходимость замены оконных блоков, дыра в полу балкона), которые делали квартиру непригодной для использования. Недостатки были устранены застройщиком только к середине марта 2019 года, а извещение об их устранении направлено дольщику 15 марта 2019 года. До этого застройщик не предоставлял доказательств устранения дефектов. Следовательно, дольщик правомерно отказывался от приёмки некачественного объекта, и период с 1 октября 2018 года по 29 марта 2019 года (180 дней) является периодом просрочки застройщика.
- Расчёт неустойки и её снижение: Общий размер законной неустойки за просрочку в 180 дней составил 290 175,81 рублей. Ответчик после обращения истца в суд выплатил 232 140,65 рублей (включая НДФЛ), оставив невыплаченным остаток в размере 58 035,16 рублей. Застройщик ходатайствовал о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Суд счёл остаток неустойки несоразмерным и снизил его до 10 000 рублей.
- Взыскание штрафа за добровольный порядок: Застройщик выплатил 232 140,65 рублей только после того, как дольщик подал иск в суд. Суд указал, что такая выплата не освобождает застройщика от потребительского штрафа, так как до судебного разбирательства требования дольщика по претензии удовлетворены не были. Поскольку истец от иска не отказывался (дело не прекращено по ст. 220 ГПК РФ), штраф подлежит взысканию в размере 50% от всей суммы ущерба потребителя, включая как присужденные судом суммы (10 000 руб. неустойки + 2 000 руб. морального вреда), так и добровольно выплаченную после предъявления иска сумму (232 140,65 руб.). Итоговый штраф составил: (10 000 + 2 000 + 232 140,65) * 50% = 122 070,32 рублей.
Факторы, повлиявшие на исход
- Наличие письменных актов осмотра: Дольщик последовательно фиксировал все строительные недоделки в двусторонних актах осмотра (26.01.2019, 09.02.2019, 23.03.2019). Это опровергло довод застройщика об «уклонении от приёмки» и доказало обоснованность отказа от подписания акта приёма-передачи.
- Отсутствие доказательств застройщика об устранении дефектов: Застройщик не смог доказать, что недостатки были исправлены ранее середины марта (когда он выслал уведомление от 15.03.2019). Это подтвердило, что просрочка передачи объекта вплоть до 29.03.2019 произошла по вине застройщика.
- Заявление ответчика о снижении неустойки: Письменное ходатайство застройщика о применении ст. 333 ГК РФ позволило суду снизить размер взыскиваемого остатка неустойки.
- Выплата денег после возбуждения дела без отказа от иска: Застройщик перечислил деньги дольщику уже после подачи иска. Поскольку дольщик уточнил требования (а не отказался от иска), суд сохранил обязанность застройщика по выплате 50%-ного штрафа, причём рассчитал его от всей суммы обязательства, включая добровольно уплаченную в процессе суда часть.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Уклонение от приёмки квартиры при наличии строительных недостатков не является злоупотреблением правом со стороны дольщика, если дефекты подтверждены двусторонними актами осмотра
- Период устранения застройщиком недостатков, зафиксированных в актах осмотра, обоснованно включается в период просрочки для начисления неустойки
- Выплата застройщиком денежных средств по претензии после подачи иска не освобождает его от уплаты 50% потребительского штрафа
- Потребительский штраф в 50% при частичном добровольном удовлетворении требований в процессе суда рассчитывается от всей суммы, подлежащей взысканию до суда, если только истец не отказался от иска с прекращением производства по делу
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону, дело 2-1424/2019, решение от 2019-05-13.