Разбор судебного дела · Ростовская область · 2019-05-13

Квартира: просрочка передачи квартиры и неустойка

Дольщик полностью оплатил двухкомнатную квартиру по ДДУ, однако застройщик нарушил установленный договором срок передачи объекта (не позднее 30 сентября 2018 года).

Это пользовательская история на основе судебного акта. Она помогает понять жизненную ситуацию, ошибки сторон и значение применённых норм, но не является юридической консультацией.

Итог дела

Результат: требования удовлетворены частично
Заявлено: 303 097,79 ₽
Присуждено: 366 210,97 ₽
Суд: Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону
Дело: 2-1424/2019

Открыть судебный акт Все похожие дела

Что важно вынести

Уклонение от приёмки квартиры при наличии строительных недостатков не является злоупотреблением правом со стороны дольщика, если дефекты подтверждены двусторонними актами осмотра
Период устранения застройщиком недостатков, зафиксированных в актах осмотра, обоснованно включается в период просрочки для начисления неустойки
Выплата застройщиком денежных средств по претензии после подачи иска не освобождает его от уплаты 50% потребительского штрафа
Потребительский штраф в 50% при частичном добровольном удовлетворении требований в процессе суда рассчитывается от всей суммы, подлежащей взысканию до суда, если только истец не отказался от иска с прекращением производства по делу

неустойка компенсация морального вреда потребительский штраф 50%

Последовательность событий

—Заключение договора участия в долевом строительстве
—Оплата дольщиком стоимости квартиры в размере 3 120 170 рублей
2018-09-30Установленный договором срок передачи квартиры
2018-12-27Направление застройщиком уведомления о готовности объекта
2019-01-08Получение дольщиком уведомления о готовности объекта
2019-01-26Первичный осмотр квартиры дольщиком, составление акта с перечнем недостатков
2019-02-09Повторный осмотр квартиры, фиксация неполного устранения дефектов
2019-02-11Направление дольщиком письменной претензии о выплате неустойки за просрочку (получена застройщиком )

Что требовал дольщик

Состав требований

неустойка253 097,79 ₽Неустойка за просрочку передачи объекта (по уточненным требованиям заявлен остаток неустойки 58 035,16 руб. с учётом добровольной выплаты 232 140,65 руб.)
компенсация морального вреда50 000 ₽Компенсация морального вреда
потребительский штраф 50%сумма не выделенаШтраф в размере 50% от присуждённой суммы

Что присуждено

неустойка10 000 ₽Неустойка (снижена судом по ст. 333 ГК РФ с остатка требований в 58 035,16 руб.)
компенсация морального вреда2 000 ₽Компенсация морального вреда
потребительский штраф 50%122 070,32 ₽Потребительский штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя (рассчитан от суммы присуждённой неустойки 10 000 руб., морального вреда 2 000 руб. и добровольно уплаченной после подачи иска неустойки 232 140,65 руб.)

Что решил суд

Суд удовлетворил иск частично: взыскал остаток неустойки со снижением по ст. 333 ГК РФ до 10 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб. и штраф в размере 122 070,32 руб., который рассчитан с учётом добровольной выплаты застройщика, произведённой после подачи иска.

История дела простым языком

Кто участвовал

Дольщик (покупатель): Гражданин (ФИО1), который приобрёл квартиру в строящемся доме для личных нужд.
Застройщик: Строительная компания ООО «ККПД-ИНВЕСТ», обязавшаяся построить дом и передать квартиру в срок.

Обстоятельства и развитие событий

Заключение договора: Дольщик заключил договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры площадью 61,3 кв.м в г. Ростове-на-Дону.
Оплата: Дольщик полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 120 170 рублей.
Нарушение срока: По условиям договора квартиру должны были передать не позднее 30 сентября 2018 года, однако застройщик этого не сделал.
Уведомление от застройщика: 27 декабря 2018 года застройщик направил дольщику сообщение о готовности дома и предложил принять квартиру до 31 января 2019 года. Письмо было получено дольщиком 8 января 2019 года.
Обнаружение недостатков (первый осмотр): 26 января 2019 года дольщик пришёл на осмотр квартиры и обнаружил существенные строительные дефекты: плохое санитарное состояние, необходимость замены оконных блоков, дыру в полу на балконе, щели над входной дверью и неплотное прилегание дверных коробок. Был составлен двусторонний акт осмотра с перечнем недоделок.
Повторный осмотр и претензия: 9 февраля 2019 года прошёл повторный осмотр. Выяснилось, что застройщик исправил лишь малую часть замечаний. 11 февраля 2019 года дольщик направил застройщику письменную претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку. Претензия была получена застройщиком 15 февраля 2019 года, но проигнорирована.
Третий осмотр и уведомление об исправлении: 15 марта 2019 года застройщик выслал извещение об устранении недостатков (получено дольщиком 25 марта). Перед этим, 23 марта 2019 года, стороны провели третий осмотр, зафиксировав частичное устранение проблем.
Приёмка квартиры: 29 марта 2019 года стороны подписали акт приёма-передачи квартиры. Просрочка передачи составила почти 6 месяцев (с 1 октября 2018 по 29 марта 2019 года).
Обращение в суд: Дольщик обратился в суд с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
Действия застройщика во время суда: Уже после того, как дольщик подал иск и копия заявления была получена ответчиком, застройщик добровольно перечислил дольщику 201 962,65 рублей, а также уплатил НДФЛ в размере 30 178 рублей (всего 232 140,65 рублей) в качестве неустойки. Дольщик снизил свои исковые требования на эту сумму, потребовав доплатить остаток неустойки (58 035,16 рублей).

Результат для потребителя

Заявленные требования: Дольщик изначально просил неустойку за просрочку в размере 253 097,79 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей и штраф 50% от присуждённой суммы. С учётом добровольной выплаты застройщиком в процессе суда (232 140,65 рублей) дольщик уточнил требования: взыскать остаток неустойки 58 035,16 рублей, компенсацию морального вреда 50 000 рублей и штраф 50% от полной суммы неустойки.
Что присудил суд:
Остаток неустойки (после снижения судом из-за несоразмерности): 10 000 рублей.
Компенсация морального вреда: 2 000 рублей.
Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя до суда: 122 070,32 рублей (рассчитан от суммы присуждённого судом и добровольно выплаченного в ходе процесса).
Фактически дольщик получил от застройщика во внесудебном и судебном порядке 366 210,97 рублей (232 140,65 рублей добровольной выплаты неустойки + 134 070,32 рублей по решению суда).

Итог суда

Иск удовлетворен частично. Суд признал факт нарушения срока передачи квартиры, но существенно снизил остаток неустойки (с 58 035,16 до 10 000 рублей) из-за несоразмерности последствиям просрочки. При этом суд взыскал в пользу дольщика крупный штраф, поскольку застройщик не выплатил деньги добровольно в установленный законом срок после получения досудебной претензии, а перечислил их только после подачи иска в суд.

Что сделано не так и как поступить правильно

Что сделано не так:
Застройщик затянул устранение явных строительных дефектов (дыра в полу, замена окон, щели), из-за чего просрочка передачи объекта растянулась с октября 2018 по март 2019 года.
Застройщик проигнорировал досудебную претензию дольщика и выплатил основную часть неустойки только после того, как дольщик обратился в суд. В итоге это привело к взысканию с него крупного потребительского штрафа (122 070,32 рублей), база для расчёта которого включила и эту позднюю «добровольную» выплату.
Застройщик пытался обвинить дольщика в злоупотреблении правом и уклонении от приёмки, утверждая, что дефекты были несущественными. Суд эти доводы отклонил, так как застройщик не предоставил доказательств более раннего исправления дефектов, кроме извещения от 15 марта 2019 года.
Как поступить правильно:
Фиксировать все дефекты письменно: При обнаружении недостатков при приёмке квартиры дольщику следует обязательно составлять подробные двусторонние акты осмотра с перечнем всех дефектов (что и было сделано в данном случае трижды: 26 января, 9 февраля и 23 марта 2019 года).
Не принимать квартиру с критическими недостатками: Дольщик имеет законное право не подписывать акт приёма-передачи, если в квартире есть недоделки, делающие её непригодной для проживания (например, дыра в полу балкона или дефекты оконных блоков).
Застройщику — платить по претензии вовремя: Застройщикам выгоднее выплачивать неустойку по досудебной претензии до подачи иска. Попытка заплатить в процессе суда не избавляет от штрафа в 50%, а сумма штрафа будет рассчитываться в том числе от этой выплаченной в суде суммы.

Почему суд так решил

Застройщик, нарушивший срок передачи объекта долевого строительства, обязан выплатить дольщику неустойку на основании ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи объекта при наличии строительных недостатков, зафиксированных двусторонними актами осмотра, и требовать их устранения. Время устранения недостатков включается в просрочку застройщика. Взыскание потребительского штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя производится независимо от частичной оплаты неустойки застройщиком после предъявления иска в суд, а сумма штрафа рассчитывается с учётом такой добровольной оплаты, если истец не отказался от иска с прекращением производства.

Ключевые факторы

Срок передачи квартиры нарушен застройщиком (просрочка с 01.10.2018 по 29.03.2019 составила 180 дней)
Дольщик правомерно уклонился от приёмки объекта, поскольку в ходе осмотра 26.01.2019 были выявлены строительные дефекты (необходимость замены оконных блоков, щели, дыра в полу балкона), делающие объект непригодным для использования
Застройщик не предоставил доказательств устранения недостатков ранее середины марта 2019 года
Застройщик добровольно выплатил неустойку в размере 232 140,65 рублей (включая НДФЛ) только после предъявления иска и получения его копии
Суд применил ст. 333 ГК РФ к невыплаченному остатку неустойки (58 035,16 руб.) и снизил его до 10 000 руб. по заявлению ответчика
Выплата неустойки после подачи иска не освобождает от взыскания 50% штрафа, база для расчёта которого включает всю сумму, подлежащую выплате потребителю (включая добровольно уплаченную в процессе суда часть)

Что важно учитывать

Застройщик, выплачивая неустойку в процессе суда, удержал и перечислил НДФЛ в размере 30 178 рублей как налоговый агент, что суд признал надлежащей выплатой
Суд включил сумму добровольной выплаты, произведенной застройщиком в процессе судебного разбирательства, в базу для расчёта 50% штрафа за несоблюдение добровольного порядка

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ

Значение в деле: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени)... в двойном размере