История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщик (покупатель): Ахмедова Рушана Анваровна.
- Застройщик: ООО «Залесный сити» (также упоминается как ООО «Залесный-Сити»).
- Судебные эксперты:
- ООО «РЕФЕРЕНС-ЭКСПЕРТ» (провели досудебную экспертизу для дольщика);
- ООО «Проектный изыскательный институт «Центр экспертиз и испытаний в строительстве»» (провели первую судебную экспертизу, заключение которой суд полностью отклонил);
- ООО «СВ-Оценка» (провели повторную судебную экспертизу, выводы которой легли в основу решения).
Обстоятельства и развитие событий
- Покупка жилья: 28 февраля 2022 года Ахмедова Р.А. подписала договор долевого участия № 3C/32-19 с застройщиком ООО «Залесный сити» на трехкомнатную квартиру площадью 68,16 кв.м. в жилом комплексе в Казани.
- Оплата квартиры: Дольщик полностью выполнила свои обязательства, уплатив 7 091 973 рубля.
- Получение квартиры: 25 июня 2022 года застройщик передал квартиру покупателю по акту приема-передачи.
- Обнаружение дефектов: В процессе эксплуатации квартиры на гарантийном сроке выявились строительные недостатки: искривление и деформация оконных и балконных рам, провисание створок, щели с постоянным сквозняком, обильный конденсат, наледь и иней на стеклах в морозы, протечки витража балкона и промерзание наружных стен.
- Досудебная фиксация: Дольщик обратилась к экспертам ООО «РЕФЕРЕНС-ЭКСПЕРТ», которые при осмотре 17 февраля 2023 года подтвердили ненормативное качество оконных блоков, балконных дверей и остекления, а также промерзание стен. Стоимость устранения недостатков была оценена в 243 878 рублей 51 копейку.
- Попытка мирного решения: 14 марта 2023 года дольщик направила застройщику досудебную претензию. Застройщик получил её 20 марта 2023 года, но никак не отреагировал.
- Судебный процесс и споры экспертов: Дольщик обратилась в суд, снизив сумму иска до 129 800 рублей. В суде была назначена первая судебная экспертиза в ООО «ПИИ «Центр экспертиз и испытаний в строительстве»». Однако суд отклонил её результаты, так как привлеченный к работе сторонний специалист не расписался о предупреждении об уголовной ответственности. Суд назначил повторную экспертизу в ООО «СВ-Оценка». Эксперты подтвердили дефекты окон и балконного остекления на сумму 129 800 рублей, но по термограммам признали утепление наружных стен соответствующим строительным стандартам.
Результат для потребителя
Дольщик просила суд взыскать расходы на устранение строительных недостатков (129 800 рублей), неустойку в размере 1% в день по закону о защите прав потребителей, компенсацию морального вреда (30 000 рублей), штраф и судебные расходы.
Суд присудил в пользу потребителя:
- Возмещение расходов на устранение недостатков окон и балконов: 129 800 рублей;
- Компенсацию морального вреда: 5 000 рублей;
- Неустойку за просрочку компенсации ремонта: 17 133 рубля 60 копеек (за немораторный период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года);
- Неустойку на будущее: начиная с 1 января 2026 года до дня фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от остатка долга;
- Расходы на досудебную экспертизу: 25 000 рублей;
- Расходы на услуги представителя: 30 000 рублей;
- Нотариальные расходы: 4 550 рублей;
- Почтовые расходы: 968 рублей 78 копеек.
Всего дольщик получила более 212 452 рублей плюс право на дальнейшее начисление неустойки. В выплате неустойки за мораторные периоды и 50% потребительского штрафа суд отказал.
Итог суда
Суд удовлетворил исковые требования дольщика частично. Наличие недостатков в установке оконных и балконных конструкций подтверждено повторной судебной экспертизой. Однако суд применил ограничения, установленные Правительством РФ по ДДУ: полностью отказал во взыскании штрафа, поскольку досудебная претензия поступила застройщику в период действия моратория (до 30 июня 2023 года), исключил из расчета неустойки периоды отсрочек и снизил размеры компенсации морального вреда и представительских издержек.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Контролировать соблюдение процедур судебными экспертами: В данном деле судебное разбирательство сильно затянулось (почти на два года), так как заключение первой назначенной судебной экспертизы пришлось отклонить. Экспертная организация привлекла к работе стороннего специалиста без уведомления суда и без отобрания у него подписки по уголовной статье 307 УК РФ. Сторонам процесса необходимо следить за правовым статусом экспертов и надлежащим оформлением их документов на ранних стадиях, чтобы избежать отмены экспертизы и повторных расходов времени и средств.
- Своевременно фиксировать доказательства: Дольщик поступила абсолютно правильно, пригласив сертифицированных досудебных специалистов для тепловизионного исследования и фиксации недостатков сразу после выявления промерзаний стен зимой. Судебная экспертиза проводилась уже в другое время года и основывалась на этих термограммах. Несмотря на то, что в итоге судебные эксперты признали утепление стен нормальным, проведение досудебного осмотра позволило достоверно зафиксировать дефекты окон и витражей.
- Учитывать специальные моратории по ДДУ: Дольщик требовала неустойку в размере 1% в день по закону о защите прав потребителей и 50% штраф. Однако споры по качеству переданных квартир по ДДУ регулируются специальным законодательством. Своевременно направленная претензия попала в период моратория (Постановление Правительства РФ № 479), из-за чего застройщик полностью освободился от потребительского штрафа, а неустойка была ограничена ключевой ставкой ЦБ РФ и отложена. При планировании спора с застройщиком нужно учитывать текущее мораторное регулирование.