Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- расходы на устранение недостатковРасходы на устранение недостатков квартиры (уточненные требования)
- 129 800 ₽
- компенсация морального вредаКомпенсация морального вреда
- 30 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыРасходы на проведение досудебного исследования
- 25 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыРасходы на представителя
- 45 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыНотариальные расходы
- 4 550 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыПочтовые расходы
- 968,81 ₽
Что присуждено
Суд присудил
- расходы на устранение недостатковРасходы на устранение строительных недостатков
- 129 800 ₽
- компенсация морального вредаКомпенсация морального вреда
- 5 000 ₽
- неустойкаНеустойка за период с 01.07.2023 по 21.03.2024
- 17 133,60 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыРасходы на составление досудебного исследования
- 25 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыРасходы на оплату услуг представителя
- 30 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыНотариальные расходы
- 4 550 ₽
- судебные, экспертные и иные расходыПочтовые расходы
- 968,78 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщик (покупатель): Ахмедова Рушана Анваровна.
- Застройщик: ООО «Залесный сити» (также упоминается как ООО «Залесный-Сити»).
- Судебные эксперты:
- ООО «РЕФЕРЕНС-ЭКСПЕРТ» (провели досудебную экспертизу для дольщика);
- ООО «Проектный изыскательный институт «Центр экспертиз и испытаний в строительстве»» (провели первую судебную экспертизу, заключение которой суд полностью отклонил);
- ООО «СВ-Оценка» (провели повторную судебную экспертизу, выводы которой легли в основу решения).
Обстоятельства и развитие событий
- Покупка жилья: 28 февраля 2022 года Ахмедова Р.А. подписала договор долевого участия № 3C/32-19 с застройщиком ООО «Залесный сити» на трехкомнатную квартиру площадью 68,16 кв.м. в жилом комплексе в Казани.
- Оплата квартиры: Дольщик полностью выполнила свои обязательства, уплатив 7 091 973 рубля.
- Получение квартиры: 25 июня 2022 года застройщик передал квартиру покупателю по акту приема-передачи.
- Обнаружение дефектов: В процессе эксплуатации квартиры на гарантийном сроке выявились строительные недостатки: искривление и деформация оконных и балконных рам, провисание створок, щели с постоянным сквозняком, обильный конденсат, наледь и иней на стеклах в морозы, протечки витража балкона и промерзание наружных стен.
- Досудебная фиксация: Дольщик обратилась к экспертам ООО «РЕФЕРЕНС-ЭКСПЕРТ», которые при осмотре 17 февраля 2023 года подтвердили ненормативное качество оконных блоков, балконных дверей и остекления, а также промерзание стен. Стоимость устранения недостатков была оценена в 243 878 рублей 51 копейку.
- Попытка мирного решения: 14 марта 2023 года дольщик направила застройщику досудебную претензию. Застройщик получил её 20 марта 2023 года, но никак не отреагировал.
- Судебный процесс и споры экспертов: Дольщик обратилась в суд, снизив сумму иска до 129 800 рублей. В суде была назначена первая судебная экспертиза в ООО «ПИИ «Центр экспертиз и испытаний в строительстве»». Однако суд отклонил её результаты, так как привлеченный к работе сторонний специалист не расписался о предупреждении об уголовной ответственности. Суд назначил повторную экспертизу в ООО «СВ-Оценка». Эксперты подтвердили дефекты окон и балконного остекления на сумму 129 800 рублей, но по термограммам признали утепление наружных стен соответствующим строительным стандартам.
Результат для потребителя
Дольщик просила суд взыскать расходы на устранение строительных недостатков (129 800 рублей), неустойку в размере 1% в день по закону о защите прав потребителей, компенсацию морального вреда (30 000 рублей), штраф и судебные расходы.
Суд присудил в пользу потребителя:
- Возмещение расходов на устранение недостатков окон и балконов: 129 800 рублей;
- Компенсацию морального вреда: 5 000 рублей;
- Неустойку за просрочку компенсации ремонта: 17 133 рубля 60 копеек (за немораторный период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года);
- Неустойку на будущее: начиная с 1 января 2026 года до дня фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от остатка долга;
- Расходы на досудебную экспертизу: 25 000 рублей;
- Расходы на услуги представителя: 30 000 рублей;
- Нотариальные расходы: 4 550 рублей;
- Почтовые расходы: 968 рублей 78 копеек.
Всего дольщик получила более 212 452 рублей плюс право на дальнейшее начисление неустойки. В выплате неустойки за мораторные периоды и 50% потребительского штрафа суд отказал.
Итог суда
Суд удовлетворил исковые требования дольщика частично. Наличие недостатков в установке оконных и балконных конструкций подтверждено повторной судебной экспертизой. Однако суд применил ограничения, установленные Правительством РФ по ДДУ: полностью отказал во взыскании штрафа, поскольку досудебная претензия поступила застройщику в период действия моратория (до 30 июня 2023 года), исключил из расчета неустойки периоды отсрочек и снизил размеры компенсации морального вреда и представительских издержек.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Контролировать соблюдение процедур судебными экспертами: В данном деле судебное разбирательство сильно затянулось (почти на два года), так как заключение первой назначенной судебной экспертизы пришлось отклонить. Экспертная организация привлекла к работе стороннего специалиста без уведомления суда и без отобрания у него подписки по уголовной статье 307 УК РФ. Сторонам процесса необходимо следить за правовым статусом экспертов и надлежащим оформлением их документов на ранних стадиях, чтобы избежать отмены экспертизы и повторных расходов времени и средств.
- Своевременно фиксировать доказательства: Дольщик поступила абсолютно правильно, пригласив сертифицированных досудебных специалистов для тепловизионного исследования и фиксации недостатков сразу после выявления промерзаний стен зимой. Судебная экспертиза проводилась уже в другое время года и основывалась на этих термограммах. Несмотря на то, что в итоге судебные эксперты признали утепление стен нормальным, проведение досудебного осмотра позволило достоверно зафиксировать дефекты окон и витражей.
- Учитывать специальные моратории по ДДУ: Дольщик требовала неустойку в размере 1% в день по закону о защите прав потребителей и 50% штраф. Однако споры по качеству переданных квартир по ДДУ регулируются специальным законодательством. Своевременно направленная претензия попала в период моратория (Постановление Правительства РФ № 479), из-за чего застройщик полностью освободился от потребительского штрафа, а неустойка была ограничена ключевой ставкой ЦБ РФ и отложена. При планировании спора с застройщиком нужно учитывать текущее мораторное регулирование.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Дольщик Ахмедова Р.А. приняла трехкомнатную квартиру от застройщика ООО «Залесный сити» по акту приема-передачи от 25 июня 2022 года. В процессе эксплуатации в течение гарантийного срока выявились строительные недостатки: дефекты оконных рам и балконного остекления, продувание, наледь, промерзание стен. Застройщик претензию дольщика о возмещении расходов проигнорировал. В суде по результатам повторной судебной экспертизы были взысканы расходы на ремонт окон и балконов, неустойка за немораторный период с последующим начислением и отсрочкой до 31 декабря 2025 года, а во взыскании штрафа отказано, так как претензия поступила в период моратория.
Вывод суда
Суд признал право дольщика на возмещение стоимости устранения строительных недостатков окон и остекления балкона, подтвержденных судебной экспертизой. Взыскал неустойку за просрочку исполнения обязательств за немораторный период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года, а также с 1 января 2026 года по день фактического исполнения. В выплате потребительского штрафа 50% и неустойки за мораторные периоды отказал в связи с действием специальных Постановлений Правительства РФ № 479 и № 326.
Ключевые факторы
- Проведение повторной судебной экспертизы ООО «СВ-Оценка», подтвердившей недостатки оконных блоков и витражного остекления на сумму 129 800 рублей
- Неподтверждение судебной экспертизой дефектов утепления стен (признаны соответствующими нормативам по термограммам)
- Процессуальное нарушение первой судебной экспертизы (отсутствие подписки эксперта об уголовной ответственности на дату заключения), повлекшее её отклонение
- Применение мораториев и отсрочек по Постановлениям Правительства РФ № 479 и № 326 (продленного Постановлениями № 1916 и № 925)
- Подача претензии в период действия моратория Постановления № 479, что послужило основанием для отказа во взыскании штрафа 50%
Что важно учитывать
- Отклонение заключения первой судебной строительной экспертизы из-за отсутствия подписки о предупреждении привлеченного эксперта Д. об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ
- Суд критически отнесся к подписке эксперта, присланной в суд спустя почти 10 месяцев после поступления заключения в суд
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливают обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям, а в случае выявления недостатков дают дольщику право требовать от застройщика возмещения своих расходов на их устранение.
Применение судом: Применены судом как правовая основа для удовлетворения требований истца о взыскании с застройщика денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков оконных конструкций и балконного остекления.
- часть 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ
Значение в деле: Предусматривает право участника долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
Применение судом: На основании данной нормы суд признал требования дольщика своевременными, поскольку строительные дефекты в квартире были выявлены и заявлены в пределах установленного пятилетнего гарантийного срока.
- пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Устанавливает права покупателя в случае передачи ему товара ненадлежащего качества, если недостатки не были оговорены продавцом, включая право требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Применение судом: Совместно со статьей 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» использована судом для правового подтверждения возможности взыскания расходов дольщика на устранение строительных недостатков квартиры.
- пункту 1 статьи 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Предоставляет потребителю право по своему выбору требовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление при обнаружении недостатков, не оговоренных продавцом.
Применение судом: Суд сослался на эту норму для подтверждения права покупателя квартиры на получение денежной компенсации расходов, необходимых для приведения окон и балконов в надлежащее состояние.
- пункта 5 статьи 5 Закона «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Предусматривает установление гарантийного срока на товар, в течение которого потребитель имеет право предъявлять требования по качеству к производителю или уполномоченной организации.
Применение судом: Суд применил эту норму для отклонения доводов ответчика, разъяснив, что у нового владельца квартиры (даже при покупке на вторичном рынке) в силу действия гарантии на сам товар возникают правоотношения с застройщиком, связанные с гарантийным обслуживанием.
- пункт 1 статьи 1 Закон № 214-ФЗ
Значение в деле: Определяет предмет регулирования федерального закона, включая отношения по привлечению денежных средств для долевого строительства и установление гарантий защиты прав дольщиков.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
- пункт 1, подпункт 2 пункта 4, пункт 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Определяют существенные условия договора долевого участия, включая срок передачи объекта, и закрепляют применение законодательства РФ о защите прав потребителей к отношениям сторон в части, не урегулированной специальным законом № 214-ФЗ.
Применение судом: Использованы судом для подтверждения статуса истца как потребителя и обоснования применимости Закона РФ «О защите прав потребителей» к возникшему долевому спору.
- абзацем 5 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479
Значение в деле: Вводит особенности начисления неустоек и штрафов по ДДУ, устанавливая, что финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств к застройщику не начисляются за период со дня вступления в силу постановления до 30 июня 2023 года включительно.
Применение судом: На основании этой нормы суд освободил застройщика от уплаты неустойки за просрочку исполнения требований истца в период действия моратория (до 30 июня 2023 года).
- пункту 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326
Значение в деле: Устанавливает, что в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года включительно размер неустойки (штрафа, пени) по договорам долевого участия исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
Применение судом: Суд сослался на эту норму при определении порядка расчета и размера взыскиваемой неустойки за немораторный период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года.
- пункта 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326
Значение в деле: Предусматривает предоставление застройщику отсрочки до 31 декабря 2024 года по уплате неустоек, убытков и иных финансовых санкций, требования о которых были предъявлены к исполнению до вступления в силу данного постановления.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования порядка начисления и отсрочки выплат неустойки.
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. № 1916
Значение в деле: Вносит изменения в Постановление № 326, продлевая срок отсрочки исполнения требований о выплате неустоек и штрафов до 30 июня 2025 года включительно.
Применение судом: Суд сослался на данное постановление для обоснования продления периода отсрочки выплаты финансовых санкций застройщиком.
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 г. № 925
Значение в деле: Вносит изменения в Постановление № 326, продлевая срок предоставляемой застройщикам отсрочки уплаты неустоек и штрафов до 31 декабря 2025 года включительно.
Применение судом: Использовано судом в качестве основания для установления отсрочки выплаты присужденной неустойки до 31 декабря 2025 года и для определения начисления неустойки на будущее (начиная с 1 января 2026 года).
- пункту 1 постановления Правительства РФ от 26 мая 2022 г. № 479
Значение в деле: Устанавливает, что неустойки и иные финансовые санкции, подлежащие уплате участнику долевого строительства, не начисляются в период действия моратория.
Применение судом: Суд применил данную норму для полного отказа во взыскании с застройщика 50% потребительского штрафа, указав, что претензия дольщика была получена застройщиком в период действия моратория.
- пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей
Значение в деле: Предусматривает взыскание с изготовителя (исполнителя, продавца) штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Применение судом: Суд применил данное правило, но отказал во взыскании штрафа, поскольку досудебная претензия истца поступила ответчику в период действия моратория по Постановлению № 479, исключающего начисление штрафных санкций.
- статьей 15 Закона о защите прав потребителей
Значение в деле: Гарантирует потребителю право на компенсацию морального вреда, причиненного вследствие нарушения его прав, при наличии вины причинителя вреда.
Применение судом: Суд взыскал с застройщика компенсацию морального вреда, частично удовлетворив требование в размере 5 000 рублей с учетом принципов разумности и соразмерности.
- статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Определяет состав судебных расходов, указывая, что они состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования распределения судебных издержек.
- части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Устанавливает общее правило о присуждении возмещения всех понесенных по делу судебных расходов стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны (пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований при частичном удовлетворении иска).
Применение судом: Применена для пропорционального взыскания с ответчика расходов истца на почтовые отправления, нотариальное оформление и досудебную строительно-техническую экспертизу.
- части 4 статьи 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Закрепляет право судебных экспертов и специалистов получать вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если она не входит в круг их служебных обязанностей в государственном учреждении.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования для выплаты вознаграждения экспертной организации за проведение судебной экспертизы.
- части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Устанавливает право стороны, в пользу которой состоялось решение суда, на возмещение расходов по оплате услуг представителя в разумных пределах.
Применение судом: Суд применил данную норму для взыскания с ответчика расходов на представителя, снизив их размер с заявленных 45 000 рублей до разумных 30 000 рублей.
- части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Регулирует взыскание государственной пошлины, от уплаты которой истец-потребитель был освобожден при подаче иска, с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход местного бюджета.
Применение судом: Применена судом для взыскания с ООО «Залесный сити» государственной пошлины в бюджет города Казани в размере 4 438 рублей 67 копеек.
- статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Регулируют порядок принятия решения суда, его изложение, содержание и составление окончательной формы.
Применение судом: Применены в качестве процессуальной основы для вынесения и оформления судебного решения по гражданскому делу.
- статьей 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Предусматривает неустойку в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки выполнения требований потребителя.
Применение судом: Суд сослался на нее при изложении требований истца, но при расчете неустойки применил специальный расчет 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ по Закону № 214-ФЗ и правительственные ограничения.
- статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации
Значение в деле: Устанавливает уголовную ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения.
Применение судом: Суд сослался на эту статью при отклонении заключения первой судебной экспертизы, отметив, что привлеченный эксперт не был предупрежден руководителем учреждения об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.
Логика решения
Суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска на основании следующих выводов:
- Наличие дефектов и стоимость их устранения: Доказано наличие строительных дефектов окон и остекления лоджий/балконов в переданной квартире. Основой решения послужили выводы повторной судебной строительно-технической экспертизы (ООО «СВ-Оценка»), оценившей устранение дефектов окон в 129 800 рублей. Суд признал это заключение допустимым и относимым доказательством. При этом суд отклонил результаты первой судебной экспертизы (ООО «ПИИ «Центр экспертиз и испытаний в строительстве»»), поскольку к исследованию был привлечен эксперт без надлежащей подписки о предупреждении об уголовной ответственности на дату проведения работ. Требования по промерзанию стен судом были отклонены, так как экспертиза подтвердила соответствие теплоизоляции стен стандартам.
- Ограничение неустойки и штрафа мораториями: Суд применил нормативные ограничения Правительства РФ (Постановления № 479 и № 326 с изменениями № 1916 и № 925). Взыскание штрафа 50% признано неправомерным, так как досудебная претензия была получена застройщиком в период действия моратория по Постановлению № 479. Начисление неустойки ограничено ставкой 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, исключены периоды мораториев, взыскана сумма 17 133 рубля 60 копеек за немораторный период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года, а по требованиям о неустойке на будущее до дня фактического исполнения предоставлена отсрочка до 31 декабря 2025 года включительно.
- Распределение судебных расходов: На основании процессуальных норм ГПК РФ суд взыскал с ответчика расходы истца на юриста (с умеренным снижением до 30 000 рублей по принципу разумности), расходы на нотариуса, почту и досудебную экспертизу пропорционально объему удовлетворенных требований. Также за счет ответчика оплачена судебная экспертиза (50 000 рублей) и госпошлина (4 438 рублей 67 копеек).
Факторы, повлиявшие на исход
- Грубое процессуальное нарушение первой судебной экспертизы: Привлечение стороннего эксперта без предупреждения об уголовной ответственности и без согласования с судом привело к полному отклонению результатов первой экспертизы.
- Результаты повторной судебной экспертизы ООО «СВ-Оценка»: Эксперты подтвердили дефекты оконных конструкций и балкона на сумму 129 800 рублей, но опровергли недостатки утепления стен по термограммам, что привело к снижению взыскиваемой суммы ремонта по сравнению с досудебными требованиями (243 878,51 рублей).
- Действие специальных Постановлений Правительства РФ № 479, № 326, № 1916 и № 925: Данные акты заблокировали взыскание штрафа (из-за предъявления требований в мораторный период), исключили начисление неустойки за мораторные периоды и предоставили отсрочку выплаты финансовых санкций до 31 декабря 2025 года.
- Судейская оценка соразмерности судебных издержек и компенсаций: Размер взыскиваемого морального вреда был снижен судом с 30 000 рублей до 5 000 рублей, а расходы на представителя — с 45 000 рублей до 30 000 рублей.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Необходимо строго контролировать процессуальную чистоту судебной экспертизы, в частности, наличие подписок о предупреждении экспертов об уголовной ответственности, чтобы заключение не было отклонено судом
- При обнаружении недостатков окон в холодный период эффективно использовать тепловизионное исследование, однако в данном случае эксперты судебной экспертизы использовали досудебные термограммы и пришли к выводу, что промерзания стен нет, что снизило размер взыскания
- Направление претензий в период действия моратория ДДУ блокирует возможность взыскания потребительского штрафа в суде, даже если застройщик проигнорировал требования
- Расчет неустойки по недостаткам ДДУ подчиняется специальным правилам 214-ФЗ (1/150 ключевой ставки) и правительственным ограничениям (мораториям), а не 1% в день по Закону о защите прав потребителей
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Кировский районный суд города Казани, дело 2-1066/2025, решение от 2025-12-19.