История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщики (покупатели): ФИО2 и ФИО3 — супруги, совместно купившие квартиру по договору участия в долевом строительстве.
- Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолёт-Мытищи» — строительная компания, обязавшаяся передать квартиру.
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора: Супруги заключили договор участия в долевом строительстве № № на приобретение квартиры на 9 этаже строящегося жилого дома в Мытищах. Стоимость квартиры с учетом перерасчета площади составила 8 631 099 рублей 60 копеек.
- Оплата: Дольщики полностью оплатили цену квартиры, выполнив свои договорные обязательства перед застройщиком.
- Передача с недостатками: Квартира была передана дольщикам по акту приема-передачи. Однако объект имел многочисленные строительные дефекты отделочных работ.
- Досудебная экспертиза: Для фиксации недостатков супруги обратились в ООО «Судебно-Экспертный центр». Эксперты оценили стоимость восстановительного ремонта в размере 1 411 064 рублей 67 копеек. Расходы на проведение экспертизы составили 50 000 рублей.
- Претензия: Истцы направили претензию застройщику с требованием выплатить стоимость устранения недостатков, которая была им получена, но проигнорирована.
- Обращение в суд: Дольщики обратились в суд. В процессе рассмотрения дела требования были скорректированы на основании судебной экспертизы. Супруги просили взыскать расходы на ремонт в размере 515 000 рублей (по 257 500 рублей каждому), неустойку за просрочку выплаты (130 707 рублей), компенсацию морального вреда (по 25 000 рублей каждому), расходы на досудебное исследование, представителя и штраф.
- Позиция застройщика: Застройщик в судебное заседание не явился. Письменно он просил применить мораторий по Постановлению Правительства № 326, освободить его от неустоек и штрафа, ограничить общую сумму взыскания лимитом в 3% от цены ДДУ по новым правилам 214-ФЗ, а также предоставить отсрочку исполнения решения суда.
Результат для потребителя
Суд частично удовлетворил требования дольщиков и взыскал с застройщика:
- В пользу ФИО2: 257 500 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков, 10 000 рублей компенсации морального вреда, 25 000 рублей расходов на экспертизу, 17 500 рублей расходов на представителя (всего 310 000 рублей).
- В пользу ФИО3: 257 500 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков, 10 000 рублей компенсации морального вреда, 25 000 рублей расходов на экспертизу, 17 500 рублей расходов на представителя (всего 310 000 рублей).
- С ответчика в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 15 300 рублей.
Суд отказался предоставить застройщику отсрочку по выплате стоимости ремонта квартиры, а также отклонил его довод об ограничении размера взыскания лимитом в 3%. В удовлетворении требований о взыскании неустойки и штрафа судом отказано из-за действия моратория.
Итог суда
Иск удовлетворен частично. Суд присудил взыскать расходы на ремонт в равных долях в пользу супругов на общую сумму 515 000 рублей по судебной экспертизе, расходы на проведение досудебного исследования и представителя. Суд отказал застройщику в отсрочке выплаты стоимости ремонта, но освободил его от неустойки и штрафа из-за моратория Постановления № 326.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Что сделано не так:
- Застройщик проигнорировал претензию супругов о компенсации строительного брака и безуспешно попытался сослаться в суде на новые ограничения ответственности (лимит 3% и отсрочку), которые еще не вступили в силу на момент возникновения обязательств по претензии.
- Досудебная экспертиза истцов оказалась существенно завышенной по сравнению с судебной оценкой (1.4 млн против 515 тысяч рублей), из-за чего истцам пришлось снижать цену иска в суде.
- Как поступить правильно:
- Супруги-дольщики, приобретающие квартиру по ДДУ в совместную собственность, в суде признаются имеющими равные доли. Заявлять требования о компенсации ремонта и судебных расходов целесообразно в равных долях в пользу каждого супруга.
- Постановление Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 вводит мораторий на неустойки и штрафы, но отсрочка выплаты по нему распространяется только на санкции и убытки по ст. 10 Закона № 214-ФЗ. Обязательство возместить расходы на ремонт по ст. 7 Закона № 214-ФЗ не является мерой ответственности, поэтому требовать выплаты ремонта можно без предоставления застройщику отсрочки.
- Ограничение общей суммы взыскания 3% от цены договора (введено ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ) применяется только к обязательствам, возникшим после 1 января 2025 года. Если досудебная претензия направлена и получена застройщиком до этой даты, лимит 3% к вашим требованиям неприменим.