Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- расходы на устранение недостатковрасходы на ремонт квартиры
- 515 000 ₽
- неустойканеустойка за просрочку ремонта
- 130 707 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 50 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на представителя
- 50 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на независимого специалиста
- 50 000 ₽
Что присуждено
Суд присудил
- расходы на устранение недостатковстоимость устранения недостатков по судебной экспертизе в равных долях
- 515 000 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда (по 10 000 руб. каждому)
- 20 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на проведение независимой экспертизы
- 50 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на представителя
- 35 000 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщики (покупатели): ФИО2 и ФИО3 — супруги, совместно купившие квартиру по договору участия в долевом строительстве.
- Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолёт-Мытищи» — строительная компания, обязавшаяся передать квартиру.
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора: Супруги заключили договор участия в долевом строительстве № № на приобретение квартиры на 9 этаже строящегося жилого дома в Мытищах. Стоимость квартиры с учетом перерасчета площади составила 8 631 099 рублей 60 копеек.
- Оплата: Дольщики полностью оплатили цену квартиры, выполнив свои договорные обязательства перед застройщиком.
- Передача с недостатками: Квартира была передана дольщикам по акту приема-передачи. Однако объект имел многочисленные строительные дефекты отделочных работ.
- Досудебная экспертиза: Для фиксации недостатков супруги обратились в ООО «Судебно-Экспертный центр». Эксперты оценили стоимость восстановительного ремонта в размере 1 411 064 рублей 67 копеек. Расходы на проведение экспертизы составили 50 000 рублей.
- Претензия: Истцы направили претензию застройщику с требованием выплатить стоимость устранения недостатков, которая была им получена, но проигнорирована.
- Обращение в суд: Дольщики обратились в суд. В процессе рассмотрения дела требования были скорректированы на основании судебной экспертизы. Супруги просили взыскать расходы на ремонт в размере 515 000 рублей (по 257 500 рублей каждому), неустойку за просрочку выплаты (130 707 рублей), компенсацию морального вреда (по 25 000 рублей каждому), расходы на досудебное исследование, представителя и штраф.
- Позиция застройщика: Застройщик в судебное заседание не явился. Письменно он просил применить мораторий по Постановлению Правительства № 326, освободить его от неустоек и штрафа, ограничить общую сумму взыскания лимитом в 3% от цены ДДУ по новым правилам 214-ФЗ, а также предоставить отсрочку исполнения решения суда.
Результат для потребителя
Суд частично удовлетворил требования дольщиков и взыскал с застройщика:
- В пользу ФИО2: 257 500 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков, 10 000 рублей компенсации морального вреда, 25 000 рублей расходов на экспертизу, 17 500 рублей расходов на представителя (всего 310 000 рублей).
- В пользу ФИО3: 257 500 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков, 10 000 рублей компенсации морального вреда, 25 000 рублей расходов на экспертизу, 17 500 рублей расходов на представителя (всего 310 000 рублей).
- С ответчика в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 15 300 рублей.
Суд отказался предоставить застройщику отсрочку по выплате стоимости ремонта квартиры, а также отклонил его довод об ограничении размера взыскания лимитом в 3%. В удовлетворении требований о взыскании неустойки и штрафа судом отказано из-за действия моратория.
Итог суда
Иск удовлетворен частично. Суд присудил взыскать расходы на ремонт в равных долях в пользу супругов на общую сумму 515 000 рублей по судебной экспертизе, расходы на проведение досудебного исследования и представителя. Суд отказал застройщику в отсрочке выплаты стоимости ремонта, но освободил его от неустойки и штрафа из-за моратория Постановления № 326.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Что сделано не так:
- Застройщик проигнорировал претензию супругов о компенсации строительного брака и безуспешно попытался сослаться в суде на новые ограничения ответственности (лимит 3% и отсрочку), которые еще не вступили в силу на момент возникновения обязательств по претензии.
- Досудебная экспертиза истцов оказалась существенно завышенной по сравнению с судебной оценкой (1.4 млн против 515 тысяч рублей), из-за чего истцам пришлось снижать цену иска в суде.
- Как поступить правильно:
- Супруги-дольщики, приобретающие квартиру по ДДУ в совместную собственность, в суде признаются имеющими равные доли. Заявлять требования о компенсации ремонта и судебных расходов целесообразно в равных долях в пользу каждого супруга.
- Постановление Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 вводит мораторий на неустойки и штрафы, но отсрочка выплаты по нему распространяется только на санкции и убытки по ст. 10 Закона № 214-ФЗ. Обязательство возместить расходы на ремонт по ст. 7 Закона № 214-ФЗ не является мерой ответственности, поэтому требовать выплаты ремонта можно без предоставления застройщику отсрочки.
- Ограничение общей суммы взыскания 3% от цены договора (введено ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ) применяется только к обязательствам, возникшим после 1 января 2025 года. Если досудебная претензия направлена и получена застройщиком до этой даты, лимит 3% к вашим требованиям неприменим.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Супруги-дольщики приобрели квартиру по ДДУ у застройщика ООО «СЗ «Самолёт-Мытищи» стоимостью 8 631 099.60 руб. Квартира была передана с отделочными недостатками. Дольщики оценили расходы на ремонт в 1 411 064.67 руб., направили претензию, но застройщик её проигнорировал. В суде требования были скорректированы на основании судебной экспертизы. Супруги просили взыскать расходы на ремонт в равных долях (по 257 500 руб. каждому) и судебные расходы.
Вывод суда
Суд признал правомерными требования супругов-дольщиков о взыскании стоимости ремонта квартиры в связи со строительными дефектами по результатам судебной экспертизы. Суд отказал ответчику в применении лимита 3% и отсрочки выплаты долга. Требования о неустойке и штрафе отклонены из-за моратория.
Ключевые факторы
- Строительные дефекты отделки подтверждены судебной экспертизой
- Стоимость ремонта определена судебным экспертом в размере 515 000 руб.
- Суд разделил взыскиваемую сумму поровну между супругами (по 257 500 руб. каждому)
- Суд отказал застройщику в применении лимита ответственности 3% и отсрочки выплаты ремонта по Постановлению № 326
- Неустойка и штраф не взысканы из-за действия моратория по Постановлению № 326
Что важно учитывать
- Суд отказал застройщику в предоставлении отсрочки по выплате стоимости ремонта, мотивировав это тем, что расходы на ремонт не являются убытками в смысле ст. 10 Закона № 214-ФЗ
- Суд отклонил попытку застройщика ограничить выплаты лимитом в 3% от цены договора
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- Статья 4 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Закрепляет взаимные обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве.
Применение судом: Применена для установления факта надлежащего исполнения обязательств по оплате со стороны истцов.
- Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливает стандарты качества объекта долевого строительства и право дольщика требовать возмещения расходов на исправление дефектов.
Применение судом: Суд применил часть 2 данной статьи как законное основание для удовлетворения требований о взыскании расходов на ремонт в сумме 515 000 рублей.
- Часть 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Регулирует начисление неустойки за нарушение сроков выплаты компенсации расходов на ремонт по правилам Закона РФ «О защите прав потребителей».
Применение судом: Суд сослался на норму при рассмотрении требований о неустойке, но отказал в ее начислении из-за действия моратория.
- Статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Регулирует общие меры ответственности застройщика и взыскание убытков сверх неустойки при нарушении договора.
Применение судом: Использована для разграничения понятий «убытки» по ст. 10 и «расходы на ремонт» по ст. 7 при разрешении вопроса о предоставлении отсрочки застройщику.
- Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Вводит ограничение (лимит 3% от цены ДДУ) на взыскание совокупной суммы расходов, неустоек и убытков, связанных с отделочными дефектами.
Применение судом: Суд отказался применять это ограничение к отношениям сторон, так как обязанность застройщика возникла до 1 января 2025 года.
- Статья 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Гарантирует право потребителя на возмещение расходов по самостоятельному устранению недостатков выполненной работы.
Применение судом: Применена в качестве смежной нормы гражданского законодательства о защите прав потребителей.
- Статья 34 Семейного кодекса РФ
Значение в деле: Устанавливает, что имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью.
Применение судом: Использована судом для подтверждения совместного характера прав супругов на квартиру по ДДУ.
- Статья 39 Семейного кодекса РФ
Значение в деле: Закрепляет принцип равенства долей супругов в общем совместном имуществе.
Применение судом: На основании нормы суд разделил взыскиваемую стоимость ремонта и издержки поровну между мужем и женой (по 257 500 рублей каждому).
- Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326
Значение в деле: Вводит мораторий на начисление неустоек и штрафов по ДДУ за ненадлежащее исполнение обязательств застройщиками с 22.03.2024 по 30.06.2025.
Применение судом: Суд применил данное постановление для отказа во взыскании неустойки за просрочку ремонта и потребительского штрафа, так как период просрочки пришелся на время действия моратория.
- Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Устанавливает право потребителя на компенсацию морального вреда при виновном нарушении его прав застройщиком.
Применение судом: Суд взыскал компенсацию в размере по 10 000 рублей в пользу каждого из супругов.
- Статьи 88, 94, 98, 100 ГПК РФ
Значение в деле: Определяют состав судебных издержек, порядок их распределения пропорционально удовлетворенным требованиям и правила разумного ограничения расходов на юриста.
Применение судом: Суд взыскал с ответчика в пользу истцов расходы на досудебную экспертизу (50 000 рублей) в полном объеме, а расходы на представителя снизил с 50 000 до 35 000 рублей (по 17 500 рублей каждому).
Логика решения
- Отказ в применении лимита 3% ответственности: Ответчик просил ограничить взыскание лимитом в 3% от цены ДДУ на основании ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ. Суд отклонил этот довод, сославшись на то, что закон № 482-ФЗ прямо ограничивает применение данной нормы к правоотношениям в части прав и обязанностей, возникших после 1 января 2025 года. Поскольку досудебная претензия была вручена застройщику ранее, обязательство возникло до 2025 года.
- Взыскание стоимости ремонта в равных долях: Судебная строительно-техническая экспертиза зафиксировала дефекты и оценила ремонт в 515 000 рублей. Руководствуясь нормами СК РФ о равенстве долей супругов, суд удовлетворил иск, распределив сумму поровну между истцами.
- Отказ в неустойке и штрафе из-за моратория № 326: Суд признал, что период просрочки удовлетворения досудебного требования о компенсации ремонта полностью перекрывается действием моратория по Постановлению № 326 (с 22.03.2024 по 30.06.2025), в связи с чем освободил застройщика от выплаты неустойки 130 707 руб. и 5% штрафа.
- Отказ в предоставлении отсрочки по выплате стоимости ремонта: Ответчик просил предоставить отсрочку исполнения решения суда на основании Постановления № 326. Суд отказал застройщику, указав, что обязанность компенсировать стоимость ремонта по ст. 7 Закона № 214-ФЗ вытекает из гарантии качества и не является взысканием убытков за нарушение договора (ст. 10 Закона № 214-ФЗ). Отсрочка по Постановлению № 326 на такие обязательства не распространяется.
Факторы, повлиявшие на исход
- Судебная строительно-техническая экспертиза: Выводы эксперта о стоимости ремонта в размере 515 000 рублей стали единственным доказательством, положенным в основу решения суда (досудебное исследование истцов на 1.4 млн руб. судом не применялось).
- Своевременное предъявление претензии (до 01.01.2025): Позволило обойти новые жесткие лимиты ответственности застройщика в размере 3% от цены ДДУ.
- Постановление Правительства РФ № 326: Стало причиной полного отказа дольщикам в неустойке за нарушение сроков выплаты компенсации и в штрафе.
- Неверное толкование норм об отсрочке застройщиком: Застройщик не смог добиться отсрочки выплаты основной суммы долга (515 000 рублей), так как расходы на ремонт по закону не признаются убытками.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Расходы на ремонт квартиры по ст. 7 Закона № 214-ФЗ не приравниваются к убыткам, поэтому застройщик не вправе требовать по ним отсрочки исполнения решения
- Новый лимит ответственности застройщика в 3% не применяется к спорам, по которым претензии были заявлены до 1 января 2025 года
- При совместной покупке супругами требования о компенсации ремонта удовлетворяются в равных долях
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Коломенский городской суд Московской области, дело 2-126/2025, решение от 2025-02-18.