Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- расходы на устранение недостатковрасходы на устранение недостатков
- 806 630 ₽
- неустойканеустойка за прошедший период с 01.07.2023 по 12.09.2023
- 596 906 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 50 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на представителя
- 50 000 ₽
Что присуждено
Суд присудил
- расходы на устранение недостатковстоимость устранения недостатков по судебной экспертизе
- 806 630 ₽
- неустойкаснижена по ст. 333 ГК РФ
- 180 000 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 10 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на представителя
- 20 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на досудебную экспертизу
- 21 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходырасходы на доверенность и госпошлину
- 8 090 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщик (покупатель): ФИО1 — гражданин, который приобрел трехкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве.
- Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Квазар» — строительная компания, обязавшаяся построить дом и передать квартиру.
- Третье лицо: ООО «Компания Б.В.С.».
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора: 22 июля 2020 года дольщик заключил договор участия в долевом строительстве №-ДД.ММ.ГГГГ на приобретение трехкомнатной квартиры в Красногорске. Стоимость квартиры составила 11 644 360 рублей.
- Приемка и недостатки: 11 июля 2022 года стороны подписали передаточный акт. Однако еще при предварительном осмотре квартиры 21 мая 2022 года дольщик выявил многочисленные строительные дефекты отделки и монтажа.
- Досудебная экспертиза: Для фиксации недостатков покупатель обратился к независимому эксперту. Согласно заключению от 6 февраля 2023 года, стоимость устранения дефектов в квартире составила 1 098 491 рубль. Расходы на экспертизу составили 21 000 рублей.
- Претензия: Дольщик направил застройщику претензию с требованием возместить расходы на ремонт квартиры, а также выплатить неустойку за просрочку передачи (если таковая имелась), но застройщик её проигнорировал.
- Обращение в суд: Покупатель обратился в суд с требованием взыскать с застройщика расходы на ремонт в размере 806 630 рублей 83 копейки (сумма скорректирована), неустойку за просрочку выплаты этих расходов с 1 июля 2023 года по 12 сентября 2023 года (596 906 рублей 81 копейка), неустойку на будущее время до фактической выплаты в размере 1% в день, компенсацию морального вреда, судебные издержки и штраф.
- Позиция застройщика: Застройщик в суд не явился, но в отзыве просил снизить неустойку по статье 333 ГК РФ, ссылался на завышение стоимости ремонта и утверждал, что потребительский штраф не подлежит взысканию из-за действующего моратория.
Результат для потребителя
Суд частично удовлетворил требования дольщика и взыскал с застройщика:
- Денежные средства в счет устранения недостатков: 806 630 рублей 83 копейки (по результатам судебной экспертизы).
- Неустойку за просрочку выплаты расходов на ремонт за период с 01.07.2023 по 12.09.2023: 180 000 рублей (суд применил статью 333 ГК РФ и снизил её с 596 906 рублей).
- Компенсацию морального вреда: 10 000 рублей.
- Расходы на составление досудебного экспертного заключения: 21 000 рублей.
- Расходы на юриста (представителя): 20 000 рублей (снижены с 50 000 рублей).
- Судебные расходы (нотариальная доверенность и госпошлина): 8 090 рублей.
- Неустойку на будущее время: в размере 1% в день от суммы долга (806 630 рублей 83 копейки), то есть по 8 066 рублей 31 копейке за каждый день просрочки начиная с 13 сентября 2023 года до дня фактического погашения долга.
Общая сумма, взысканная единовременно, составила 1 045 720 рублей 83 копейки (в решении суда из-за арифметической опечатки указано «всего взыскать 1 045 728 рублей 83 копейки»). В потребительском штрафе судом было отказано из-за моратория.
Итог суда
Иск удовлетворен частично. Суд взыскал стоимость ремонта по судебной экспертизе, урезанную неустойку за прошедший период просрочки выплаты компенсации, но присудил неустойку на будущее время в полном размере (1% в день) до момента выплаты застройщиком основного долга. В штрафе отказано на основании моратория.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Что сделано не так:
- Застройщик передал квартиру с дефектами, проигнорировал досудебное требование о выплате стоимости их устранения и довел дело до судебного процесса, из-за чего на него легли дополнительные расходы на судебную экспертизу, госпошлину и нарастающую ежедневную неустойку.
- Дольщик заявил чрезмерные требования по неустойке за прошедший период просрочки, которые были существенно снижены судом (более чем в 3 раза) по статье 333 ГК РФ.
- Как поступить правильно:
- При обнаружении недостатков квартиры по ДДУ дольщикам необходимо зафиксировать их в акте осмотра и провести досудебную строительно-техническую экспертизу. Расходы на её проведение можно взыскать в суде в полном объеме, если они подтверждены документально и легли в основу цены иска.
- В исках о возмещении стоимости ремонта целесообразно требовать неустойку на будущее время в размере 1% в день от суммы ремонта до дня фактического исполнения решения. Суд не может снизить её размер на будущее, что стимулирует застройщика быстрее выплатить деньги.
- Обязательно сохраняйте оригиналы квитанций об оплате досудебного исследования, госпошлины и услуг нотариуса, так как они взыскиваются в качестве судебных расходов.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Дольщик приобрёл трехкомнатную квартиру по ДДУ от 22.07.2020 за 11 644 360 руб. Передаточный акт подписан 11.07.2022. При приемке и в эксплуатации выявлены строительные и отделочные дефекты. Покупатель обратился к независимому эксперту, оценившему ремонт в 1 098 491 руб., направил претензию, но застройщик её проигнорировал. В суде дольщик потребовал взыскать стоимость ремонта, неустойку за просрочку выплаты расходов и неустойку на будущее время.
Вывод суда
Суд признал правомерным требование дольщика о возмещении стоимости ремонта квартиры в связи со строительными дефектами по результатам судебной экспертизы. Взыскана неустойка за прошедший период просрочки выплаты с применением ст. 333 ГК РФ, а также неустойка в размере 1% в день на будущее время до фактического исполнения. В штрафе отказано на основании моратория.
Ключевые факторы
- Строительные и отделочные недостатки квартиры подтверждены судебной экспертизой
- Стоимость ремонта определена судебным экспертом в размере 806 630.83 руб.
- Неустойка за прошедший период просрочки снижена по ст. 333 ГК РФ с 596 906.81 руб. до 180 000 руб.
- Суд присудил неустойку на будущее время в размере 1% в день от суммы ремонта до дня фактического исполнения
- Потребительский штраф не взыскан из-за действия моратория Постановления № 479
Что важно учитывать
- Суд присудил неустойку на будущее время в размере 1% в день, указав, что она не подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ
- Суд взыскал расходы на оформление доверенности и госпошлину в полном объеме
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- Статья 309 ГК РФ
Значение в деле: Устанавливает обязанность сторон надлежащим образом исполнять договорные обязательства.
Применение судом: Применена как базовое основание для признания обязательств застройщика по передаче качественного объекта обязательными к исполнению.
- Статья 310 ГК РФ
Значение в деле: Запрещает односторонний отказ от исполнения обязательств.
Применение судом: Послужила обоснованием недопустимости игнорирования застройщиком требований потребителя о компенсации стоимости устранения дефектов.
- Статья 4 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Определяет общие обязанности сторон по договору долевого участия (застройщик строит и передает объект, дольщик оплачивает и принимает).
Применение судом: Применена для общей правовой квалификации правоотношений сторон.
- Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливает требования к качеству объекта ДДУ и права участника долевого строительства при обнаружении недостатков (безвозмездное устранение, уменьшение цены или возмещение расходов на ремонт).
Применение судом: Часть 3 данной статьи стала правовым основанием для взыскания с застройщика расходов на ремонт в размере 806 630 рублей 83 копейки.
- Часть 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливает неустойку за просрочку устранения недостатков или выплаты компенсации расходов на ремонт в размере 1% от стоимости ремонта за каждый день просрочки (по правилам ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Применение судом: Применена для удовлетворения требований о взыскании неустойки за просрочку выплаты расходов за прошедший период и на будущее время в размере 1% в день.
- Статья 20 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Устанавливает предельный срок устранения недостатков товара соглашением сторон (не более 45 дней).
Применение судом: Использована для проверки сроков выполнения застройщиком требований потребителя об исправлении недостатков.
- Пункт 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Устанавливает размер неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя — 1% от цены товара (в данном случае от стоимости расходов на ремонт) в день.
Применение судом: Применена для расчета размера неустойки за прошедший период и на будущее время.
- Статья 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Закрепляет права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы, включая возмещение расходов на ремонт.
Применение судом: Использована как смежная норма о правах потребителей в сфере выполнения строительно-отделочных работ.
- Статья 333 ГК РФ
Значение в деле: Дает суду право снизить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения.
Применение судом: Суд применил статью по заявлению ответчика и снизил неустойку за прошедший период с 596 906.81 рублей до 180 000 рублей. При этом суд указал, что неустойка на будущее время по ст. 333 ГК РФ снижена быть не может.
- Статья 330 ГК РФ
Значение в деле: Определяет понятие неустойки как денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Применение судом: Послужила основанием для признания права истца на взыскание неустойки по день фактического исполнения обязательства застройщиком.
- Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Регулирует компенсацию морального вреда потребителю при наличии вины исполнителя.
Применение судом: Суд взыскал с застройщика 10 000 рублей морального вреда, установив нарушение прав истца на получение качественного жилья.
- Пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Устанавливает штраф 50% от присужденной суммы за отказ добровольно исполнить требования дольщика.
Применение судом: Суд отказал во взыскании штрафа на основании Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023), так как срок добровольного удовлетворения претензии пришелся на период действия моратория Постановления № 479.
- Статьи 98, 100 ГПК РФ
Значение в деле: Устанавливают порядок распределения судебных издержек (госпошлины, экспертизы, доверенности) и разумные пределы возмещения расходов на услуги представителя.
Применение судом: Суд взыскал расходы на досудебную экспертизу (21 000 руб.), доверенность (2 000 руб.), госпошлину (6 090 руб.) в полном объеме, а расходы на представителя снизил до 20 000 рублей с учетом сложности дела.
Логика решения
- Взыскание стоимости ремонта: Выявленные недостатки подтверждены судебной экспертизой ООО «СУДЭКСПО». Суд признал их производственный характер и взыскал среднерыночную стоимость их устранения в размере 806 630.83 руб.
- Применение ст. 333 ГК РФ к прошедшему периоду: Расчет неустойки за период с 01.07.2023 по 12.09.2023 (74 дня) в размере 596 906.81 руб. признан судом верным, однако по ходатайству застройщика сумма снижена до 180 000 руб. для соблюдения баланса интересов сторон.
- Присуждение неустойки на будущее время без возможности снижения: Суд указал, что неустойка на будущее время (с 13.09.2023 по день фактического исполнения) в размере 1% в день от суммы ремонта подлежит взысканию полностью и не может быть снижена наперед по ст. 333 ГК РФ. Это стимулирует застройщика к скорейшему расчету.
- Отказ в потребительском штрафе: Поскольку спорный период добровольного исполнения требований пришелся на период действия моратория Постановления № 479, суд руководствовался разъяснениями ВС РФ и отказал во взыскании 50% штрафа.
Факторы, повлиявшие на исход
- Судебная экспертиза ООО «СУДЭКСПО»: Стала ключевым доказательством наличия дефектов и стоимости их устранения (806 630.83 руб. вместо досудебных 1 098 491 руб.).
- Заявление ответчика о снижении неустойки: Позволило застройщику снизить неустойку за прошедший период просрочки более чем в 3 раза.
- Мораторий Постановления № 479: Полностью освободил застройщика от выплаты 50% штрафа по ЗоЗПП, который составил бы около 493 000 рублей от присужденных сумм ремонта и неустойки.
- Запрос неустойки по день фактического исполнения: Решение суда зафиксировало начисление 1% в день (8 066.31 руб. ежедневно) до полной выплаты долга, что сделало затягивание выплаты крайне невыгодным для застройщика.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Для подтверждения недостатков дольщику следует провести независимую экспертизу, расходы на неё взыскиваются полностью
- Требование неустойки на будущее время в размере 1% в день — эффективный рычаг, так как она не снижается наперед по ст. 333 ГК РФ
- Взыскание штрафа невозможно, если срок удовлетворения претензии попал в мораторий
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Красногорский городской суд Московской области, дело 2-6155/2023, решение от 2023-09-12.