Квартира: недостатки квартиры или объекта

История дела простым языком

Кто участвовал

• Дольщик (покупатель): ФИО1 — гражданин, который приобрел трехкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве.
• Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Квазар» — строительная компания, обязавшаяся построить дом и передать квартиру.
• Третье лицо: ООО «Компания Б.В.С.».

Обстоятельства и развитие событий

1. Заключение договора: 22 июля 2020 года дольщик заключил договор участия в долевом строительстве №-ДД.ММ.ГГГГ на приобретение трехкомнатной квартиры в Красногорске. Стоимость квартиры составила 11 644 360 рублей.
2. Приемка и недостатки: 11 июля 2022 года стороны подписали передаточный акт. Однако еще при предварительном осмотре квартиры 21 мая 2022 года дольщик выявил многочисленные строительные дефекты отделки и монтажа.
3. Досудебная экспертиза: Для фиксации недостатков покупатель обратился к независимому эксперту. Согласно заключению от 6 февраля 2023 года, стоимость устранения дефектов в квартире составила 1 098 491 рубль. Расходы на экспертизу составили 21 000 рублей.
4. Претензия: Дольщик направил застройщику претензию с требованием возместить расходы на ремонт квартиры, а также выплатить неустойку за просрочку передачи (если таковая имелась), но застройщик её проигнорировал.
5. Обращение в суд: Покупатель обратился в суд с требованием взыскать с застройщика расходы на ремонт в размере 806 630 рублей 83 копейки (сумма скорректирована), неустойку за просрочку выплаты этих расходов с 1 июля 2023 года по 12 сентября 2023 года (596 906 рублей 81 копейка), неустойку на будущее время до фактической выплаты в размере 1% в день, компенсацию морального вреда, судебные издержки и штраф.
6. Позиция застройщика: Застройщик в суд не явился, но в отзыве просил снизить неустойку по статье 333 ГК РФ, ссылался на завышение стоимости ремонта и утверждал, что потребительский штраф не подлежит взысканию из-за действующего моратория.

Результат для потребителя

Суд частично удовлетворил требования дольщика и взыскал с застройщика:

• Денежные средства в счет устранения недостатков: 806 630 рублей 83 копейки (по результатам судебной экспертизы).
• Неустойку за просрочку выплаты расходов на ремонт за период с 01.07.2023 по 12.09.2023: 180 000 рублей (суд применил статью 333 ГК РФ и снизил её с 596 906 рублей).
• Компенсацию морального вреда: 10 000 рублей.
• Расходы на составление досудебного экспертного заключения: 21 000 рублей.
• Расходы на юриста (представителя): 20 000 рублей (снижены с 50 000 рублей).
• Судебные расходы (нотариальная доверенность и госпошлина): 8 090 рублей.
• Неустойку на будущее время: в размере 1% в день от суммы долга (806 630 рублей 83 копейки), то есть по 8 066 рублей 31 копейке за каждый день просрочки начиная с 13 сентября 2023 года до дня фактического погашения долга.

Общая сумма, взысканная единовременно, составила 1 045 720 рублей 83 копейки (в решении суда из-за арифметической опечатки указано «всего взыскать 1 045 728 рублей 83 копейки»). В потребительском штрафе судом было отказано из-за моратория.

Итог суда

Иск удовлетворен частично. Суд взыскал стоимость ремонта по судебной экспертизе, урезанную неустойку за прошедший период просрочки выплаты компенсации, но присудил неустойку на будущее время в полном размере (1% в день) до момента выплаты застройщиком основного долга. В штрафе отказано на основании моратория.

Что сделано не так и как поступить правильно

• Что сделано не так:
1. Застройщик передал квартиру с дефектами, проигнорировал досудебное требование о выплате стоимости их устранения и довел дело до судебного процесса, из-за чего на него легли дополнительные расходы на судебную экспертизу, госпошлину и нарастающую ежедневную неустойку.
2. Дольщик заявил чрезмерные требования по неустойке за прошедший период просрочки, которые были существенно снижены судом (более чем в 3 раза) по статье 333 ГК РФ.
• Как поступить правильно:
1. При обнаружении недостатков квартиры по ДДУ дольщикам необходимо зафиксировать их в акте осмотра и провести досудебную строительно-техническую экспертизу. Расходы на её проведение можно взыскать в суде в полном объеме, если они подтверждены документально и легли в основу цены иска.
2. В исках о возмещении стоимости ремонта целесообразно требовать неустойку на будущее время в размере 1% в день от суммы ремонта до дня фактического исполнения решения. Суд не может снизить её размер на будущее, что стимулирует застройщика быстрее выплатить деньги.
3. Обязательно сохраняйте оригиналы квитанций об оплате досудебного исследования, госпошлины и услуг нотариуса, так как они взыскиваются в качестве судебных расходов.

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

• ст. 4 214-ФЗ

Значение в деле: обязанности сторон по договору участия в долевом строительстве

Применение судом: Применена для правовой квалификации ДДУ.

• ч. 1 ст. 8 214-ФЗ

Значение в деле: передача объекта долевого строительства по передаточному акту

Применение судом: Применена для установления факта приемки квартиры.

• ч. 1 ст. 12 214-ФЗ

Значение в деле: исполнение обязательств застройщика с момента подписания передаточного акта

Применение судом: Послужила для фиксации окончания обязательства по передаче квартиры.

• ст. 309, 310 ГК РФ

Значение в деле: надлежащее исполнение обязательств и недопустимость одностороннего отказа

Применение судом: Применены для обоснования обязательности исполнения требований дольщика.

• ст. 7 214-ФЗ

Значение в деле: требования к качеству объекта ДДУ и права участника при обнаружении недостатков

Применение судом: Часть 3 применена для удовлетворения требования о взыскании стоимости ремонта 806 630.83 руб.

• ч. 8 ст. 7 214-ФЗ

Значение в деле: неустойка за просрочку устранения дефектов/выплаты расходов в размере 1% в день

Применение судом: Применена для расчета и взыскания неустойки за просрочку выплаты расходов.

• ст. 20 ЗоЗПП

Значение в деле: срок устранения недостатков товара соглашением сторон (не более 45 дней)

Применение судом: Использована судом для исчисления сроков просрочки выплаты расходов.

• п. 1 ст. 23 ЗоЗПП

Значение в деле: неустойка в размере 1% от стоимости ремонта за каждый день просрочки

Применение судом: Применена для расчета законного размера неустойки за прошедший период и на будущее время.

• ст. 29 ЗоЗПП

Значение в деле: права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы

Применение судом: Использована как смежная норма защиты прав потребителей.

• ст. 333 ГК РФ

Значение в деле: снижение размера неустойки судом при ее явной несоразмерности

Применение судом: Применена по заявлению ответчика к неустойке за прошедший период (снижена до 180 000 руб.).

• ст. 330 ГК РФ

Значение в деле: понятие неустойки и право требовать ее по день фактического исполнения

Применение судом: Послужила правовым основанием для взыскания неустойки на будущее время.

• ст. 15 ЗоЗПП

Значение в деле: компенсация морального вреда потребителю при наличии вины

Применение судом: Суд взыскал 10 000 руб. морального вреда исходя из принципов разумности и справедливости.

• п. 6 ст. 13 ЗоЗПП

Значение в деле: штраф 50% за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя

Применение судом: Суд отказал во взыскании штрафа со ссылкой на Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2023) и мораторий Постановления № 479.

• ст. 98, 100 ГПК РФ

Значение в деле: распределение судебных расходов и расходы на услуги представителя

Применение судом: Суд взыскал расходы на экспертизу (21 000 руб.), доверенность (2 000 руб.), госпошлину (6 090 руб.) полностью, а расходы на представителя снизил до 20 000 рублей.

Логика решения

• Взыскание стоимости ремонта: Выявленные недостатки подтверждены судебной экспертизой ООО «СУДЭКСПО». Суд признал их производственный характер и взыскал среднерыночную стоимость их устранения в размере 806 630.83 руб.
• Применение ст. 333 ГК РФ к прошедшему периоду: Расчет неустойки за период с 01.07.2023 по 12.09.2023 (74 дня) в размере 596 906.81 руб. признан судом верным, однако по ходатайству застройщика сумма снижена до 180 000 руб. для соблюдения баланса интересов сторон.
• Присуждение неустойки на будущее время без возможности снижения: Суд указал, что неустойка на будущее время (с 13.09.2023 по день фактического исполнения) в размере 1% в день от суммы ремонта подлежит взысканию полностью и не может быть снижена наперед по ст. 333 ГК РФ. Это стимулирует застройщика к скорейшему расчету.
• Отказ в потребительском штрафе: Поскольку спорный период добровольного исполнения требований пришелся на период действия моратория Постановления № 479, суд руководствовался разъяснениями ВС РФ и отказал во взыскании 50% штрафа.

Факторы, повлиявшие на исход

• Судебная экспертиза ООО «СУДЭКСПО»: Стала ключевым доказательством наличия дефектов и стоимости их устранения (806 630.83 руб. вместо досудебных 1 098 491 руб.).
• Заявление ответчика о снижении неустойки: Позволило застройщику снизить неустойку за прошедший период просрочки более чем в 3 раза.
• Мораторий Постановления № 479: Полностью освободил застройщика от выплаты 50% штрафа по ЗоЗПП, который составил бы около 493 000 рублей от присужденных сумм ремонта и неустойки.
• Запрос неустойки по день фактического исполнения: Решение суда зафиксировало начисление 1% в день (8 066.31 руб. ежедневно) до полной выплаты долга, что сделало затягивание выплаты крайне невыгодным для застройщика.