История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщики (покупатели): ФИО1 и ФИО2 — граждане, совместно купившие квартиру по договору долевого участия.
- Застройщик: Акционерное общество «ПрофСервис» — строительная компания, обязавшаяся построить и передать квартиру.
- Третье лицо: ООО «СТРОЙКРАФТ» — строительная подрядная организация.
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора: 19 декабря 2019 года дольщики заключили договор участия в долевом строительстве № СПб-Зап1-1Б,2Б,3Б(кв)-2Б/24/8(1) (АК) на приобретение квартиры в Санкт-Петербурге.
- Оплата: Дольщики полностью оплатили цену квартиры в размере 3 650 692 рублей (в расчетах суда также фигурирует базовая стоимость квартиры 3 360 692 рублей), исполнив свои финансовые обязательства перед застройщиком.
- Срок передачи по договору: По условиям договора застройщик обязался передать квартиру дольщикам по передаточному акту не позднее 31 декабря 2021 года.
- Просрочка и недостатки: Квартира не была передана в срок. Более того, при осмотрах квартиры в январе и апреле 2022 года стороны зафиксировали и подписали акты с перечнем многочисленных строительных и отделочных дефектов.
- Фактическая передача: Акт приема-передачи квартиры был подписан только 30 июня 2022 года (просрочка составила полгода).
- Претензия и отказ: 5 мая 2022 года дольщики направили застройщику претензию с требованием безвозмездно устранить недостатки, однако застройщик их проигнорировал.
- Обращение в суд: Истцы обратились в суд с требованием обязать застройщика устранить недостатки. В процессе судебного разбирательства требования были уточнены: истцы заменили устранение недостатков в натуре на взыскание стоимости ремонта (708 579 рублей по их оценке), а также потребовали неустойку за просрочку передачи квартиры (372 370 рублей), неустойку за просрочку ремонта (3 960 956 рублей), компенсацию морального вреда и штраф.
- Позиция застройщика: Застройщик в судебное заседание не явился. Письменно он просил отказать в требованиях, ссылаясь на то, что истцы сами уклонялись от подписания акта и не давали доступ в квартиру для ремонта, а в случае взыскания просил снизить неустойку по статье 333 ГК РФ.
Результат для потребителя
Суд частично удовлетворил требования дольщиков и взыскал с застройщика в их пользу в равных долях:
- Стоимость расходов на устранение недостатков квартиры: 375 909 рублей (на основании выводов судебной экспертизы).
- Неустойку за просрочку передачи квартиры: 144 733 рубля 80 копеек (за период до введения моратория с 11.01.2022 по 28.03.2022). Суд отказался снижать её по статье 333 ГК РФ.
- Компенсацию морального вреда: по 20 000 рублей каждому (всего 40 000 рублей).
- Расходы на оплату услуг представителя (юриста): 60 000 рублей в полном объеме.
Общая сумма, взысканная в пользу дольщиков, составила 620 642 рубля 80 копеек. Кроме того, на ответчика возложена обязанность оплатить судебную и дополнительную экспертизы в размере 124 000 рублей. В неустойке за просрочку ремонта и потребительском штрафе судом было отказано со ссылкой на действие моратория.
Итог суда
Иск удовлетворен частично. Суд взыскал стоимость ремонта по судебной экспертизе и неустойку за просрочку передачи жилья за период до начала моратория (76 дней), полностью сохранив размер неустойки без снижения. В штрафе и неустойке за ремонт отказано из-за ограничений Постановления Правительства РФ № 479.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Что сделано не так:
- Застройщик передал квартиру с существенными дефектами отделки и строительно-монтажных работ, а после фиксации актов проигнорировал требования дольщиков об их устранении. Он попытался переложить вину за задержку на покупателей, обвинив их в уклонении от приемки и непредоставлении доступа.
- Независимая экспертиза истцов была проведена без вызова представителя застройщика и без применения стандартных методик Минюста, из-за чего суд не принял её результаты в качестве доказательства стоимости ремонта.
- Как поступить правильно:
- При обнаружении недостатков при приемке квартиры по ДДУ дольщик имеет законное право отказаться от подписания акта до их фиксации и устранения. Застройщик обязан составить двусторонний акт выявленных дефектов.
- Если вы заказываете досудебную экспертизу недостатков, обязательно официально извещайте застройщика о дате и времени осмотра телеграммой или ценным письмом с описью. Эксперт должен использовать утвержденные методики и указывать свой профессиональный стаж.
- Организуя доступ застройщика для ремонта, ведите переписку в мессенджерах или по электронной почте, фиксируя вашу готовность предоставить ключи или согласовать время. Это поможет опровергнуть формальные заявления застройщика об уклонении.