Разбор судебного дела · Рязанская область · 2020-09-23

Квартира: площадь квартиры, доплаты и перерасчёт цены

Дольщик заключил ДДУ на однокомнатную квартиру площадью 57,05 кв.м.

Это пользовательская история на основе судебного акта. Она помогает понять жизненную ситуацию, ошибки сторон и значение применённых норм, но не является юридической консультацией.

Итог дела

Результат: требования удовлетворены полностью или почти полностью
Заявлено: 111 263 ₽
Присуждено: 93 563 ₽
Суд: Кадомский районный суд Рязанской области
Дело: 2-169/2020

Открыть судебный акт Все похожие дела

Что важно вынести

Любой пункт ДДУ о «допустимом отклонении» площади, исключающий перерасчёт цены, — ничтожен независимо от подписи дольщика
Право на возврат денег за недостачу площади возникает при любом отклонении, даже меньше 1 кв.м.
Участие общественной организации потребителей позволяет снизить риски и повысить шансы на взыскание — при этом организация получает 50% штрафа
Расчёт суммы прост: разница в площади × цена 1 кв.м. по договору

перерасчёт цены из-за площади уменьшение цены компенсация морального вреда потребительский штраф 50%

Последовательность событий

—Заключение ДДУ — с ООО «СЗ «Пригород Лесное»
—Акт приёма-передачи: площадь 56,10 кв.м. (вместо 57,05 кв.м.)
—Претензия истца о возврате 70 850,87 руб.
—Отказ застройщика (письмо) — ссылка на п.3.7 ДДУ (допуск до 1 кв.м.)
—Обращение в РРОО «Ответственный собственник» за помощью
23.09.2020Решение Кадомского районного суда: иск удовлетворён полностью

Что требовал дольщик

Состав требований

уменьшение цены70 851 ₽соразмерное уменьшение цены за 0,95 кв.м.
компенсация морального вреда5 000 ₽компенсация морального вреда
потребительский штраф 50%35 425 ₽штраф 50% (половина в пользу потребителя, половина — в пользу РРОО)

Что присуждено

уменьшение цены70 851 ₽соразмерное уменьшение цены за 0,95 кв.м. × 74 579,87 руб./кв.м.
компенсация морального вреда5 000 ₽в пользу истца
потребительский штраф 50%17 713 ₽в пользу истца (50% от 35 425,35 руб.)
потребительский штраф 50%17 713 ₽в пользу РРОО «Ответственный собственник» (вторые 50%) (часть штрафа в пользу общественной организации)

Что решил суд

П.3.7 ДДУ признан ничтожным как ограничивающий ответственность застройщика. Взыскана полная сумма недостачи площади, моральный вред и штраф (без снижения по ст.333).

История дела простым языком

Ситуация

Вы заключили договор долевого участия, добросовестно оплатили квартиру по цене за квадратный метр. Получили ключи, подписали акт — и обнаружили: реальная площадь квартиры меньше, чем была записана в договоре. Разница кажется небольшой — меньше квадратного метра. Но на самом деле это сотни тысяч рублей.

Застройщик в претензии отказывает: «У нас в договоре написано, что при расхождении менее 1 кв.м. перерасчёт не производится». Вы подписали. Значит, согласились?

Нет.

Что произошло в этом деле

Покупатель заключил ДДУ на однокомнатную квартиру площадью 57,05 кв.м. в Подмосковном ЖК. Цена — 4 254 781,58 руб., стоимость 1 кв.м. — 74 579,87 руб.

По акту приёма-передачи реальная площадь составила 56,10 кв.м. — то есть на 0,95 кв.м. меньше.

Разница в деньгах — 70 850,87 рублей.

Покупатель подал претензию. Застройщик отказал, сославшись на пункт 3.7 договора: «если отклонение площади менее 1 кв.м. — перерасчёт не производится».

Дело дошло до суда. Суд признал этот пункт ничтожным и взыскал всю сумму в пользу покупателя.

Ключевой юридический момент

Условие ДДУ, которое освобождает застройщика от ответственности за недостачу площади, противоречит закону — а именно:

ч. 4 ст. 7 Закона №214-ФЗ: условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта ничтожны.
п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей: условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с законом, недействительны.

Площадь квартиры — это существенное условие ДДУ. Цена договора напрямую зависит от площади. Если застройщик передал меньше, чем было оговорено, — это нарушение договора, за которое он обязан вернуть деньги.

И никакой «допуск в 1 кв.м.», прописанный застройщиком в типовом договоре, не освобождает его от этой обязанности.

Что получил покупатель

70 850,87 руб. — соразмерное уменьшение цены договора
5 000 руб. — компенсация морального вреда
17 712,75 руб. — потребительский штраф (50% от взысканного в пользу покупателя)

Итого в пользу покупателя: 93 563,62 руб.

Что делать, если ваша квартира оказалась меньше

Замерьте и зафиксируйте фактическую площадь — данные в акте приёма-передачи, кадастровом паспорте.
Посчитайте разницу в деньгах: (проектная площадь − фактическая) × цена 1 кв.м. по договору.
Направьте претензию застройщику с требованием соразмерного уменьшения цены договора — в письменном виде, с уведомлением о вручении.
Если в ответ ссылаются на пункт договора о «допустимом отклонении» — знайте: этот пункт ничтожен и не подлежит применению.
При отказе — обращайтесь в суд. Кроме основной суммы взыщете моральный вред и штраф 50% за отказ в добровольном порядке.

Почему суд так решил

Условие ДДУ, освобождающее застройщика от обязанности произвести перерасчёт цены при отклонении площади менее 1 кв.м., ничтожно по ч.4 ст.7 214-ФЗ и п.1 ст.16 ЗоЗПП. Площадь объекта — существенное условие договора, определяющее его цену. Любое отклонение площади от проектной даёт дольщику право на соразмерное уменьшение цены.

Ключевые факторы

Пункт 3.7 ДДУ устанавливал «допуск» при отклонении площади до 1 кв.м. — застройщик использовал его как основание для отказа
Суд квалифицировал этот пункт как условие об ограничении ответственности застройщика — ничтожное по ч.4 ст.7 214-ФЗ и п.1 ст.16 ЗоЗПП
В деле участвовала общественная организация «Ответственный собственник» — половина штрафа взыскана в её пользу
Суд отказал в снижении штрафа по ст.333 ГК РФ: размер соразмерен, аргументы ответчика стандартны и не обоснованы надлежащими доказательствами

Что важно учитывать

Иск рассматривался Кадомским районным судом Рязанской области, хотя объект расположен в Московской области (Пригород Лесное) — возможно, иск подан по месту жительства истца
Штраф не снижен по ст.333 ГК РФ, несмотря на ходатайство застройщика: суд прямо указал, что снижение возможно лишь при снижении взысканной суммы в пользу потребителя
Полная сумма штрафа 35 425,35 руб. разделена пополам между потребителем (17 712,75) и общественной организацией (17 712,75)

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

ч.1, ч.2 ст.7 №214-ФЗ

Значение в деле: обязанность передать объект надлежащего качества, соответствующего договору; право требовать уменьшения цены при недостатках

Применение судом: Суд применил как основание права истца на соразмерное уменьшение цены.

ч.4 ст.7 №214-ФЗ

Значение в деле: условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожны

Применение судом: Ключевое основание для признания п.3.7 ДДУ ничтожным.

ч.9 ст.4 №214-ФЗ

Значение в деле: применение ЗоЗПП к отношениям по ДДУ с гражданином

Применение судом: Суд применил ЗоЗПП наряду с нормами 214-ФЗ.

ст.ст.309, 310 ГК РФ

Значение в деле: надлежащее исполнение обязательств

Применение судом: Суд привёл как общее основание обязательства.

п.1 ст.421 ГК РФ

Значение в деле: свобода договора

Применение судом: Суд разграничил свободу договора от недопустимости ограничения ответственности по императивным нормам.

п.1 ст.422 ГК РФ

Значение в деле: договор должен соответствовать императивным нормам

Применение судом: Суд применил для обоснования ничтожности п.3.7.

ч.2 ст.168 ГК РФ

Значение в деле: ничтожность сделки, нарушающей закон и посягающей на права потребителей

Применение судом: Суд применил при признании п.3.7 ничтожным.

ст.180 ГК РФ

Значение в деле: недействительность части сделки не влечёт недействительности договора в целом

Применение судом: Суд применил, признав ничтожным только п.3.7.

ст.400 ГК РФ

Значение в деле: ничтожность соглашения об ограничении ответственности в договоре с потребителем

Применение судом: Суд привёл как дополнительное основание ничтожности.

п.1 ст.16 ЗоЗПП

Значение в деле: условия договора, ущемляющие права потребителя, недействительны

Применение судом: Суд применил совместно с ч.4 ст.7 214-ФЗ.

ст.22 ЗоЗПП

Значение в деле: десятидневный срок удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены

Применение судом: Суд привёл при установлении нарушения и основания для штрафа.

ст.15 ЗоЗПП

Значение в деле: компенсация морального вреда

Применение судом: Суд взыскал 5 000 руб., как и просил истец.

п.6 ст.13 ЗоЗПП

Значение в деле: штраф 50% за отказ в добровольном удовлетворении; половина — общественной организации

Применение судом: Суд взыскал штраф без снижения, разделив пополам между истцом и РРОО.

п.76 ПП ВС РФ от 23.06.2015 №25

Значение в деле: ничтожность условий, ограничивающих права потребителя

Применение судом: Суд сослался при обосновании ничтожности п.3.7.

п.46 ПП ВС РФ от 28.06.2012 №17

Значение в деле: взыскание штрафа в пользу потребителя независимо от наличия соответствующего требования

Применение судом: Суд сослался при взыскании штрафа.

Логика решения

Суд установил фактическую основу спора: фактическая площадь квартиры оказалась меньше договорной.
Затем проверил, подтверждены ли ключевые обстоятельства документами, экспертизой и поведением сторон.
После этого суд сопоставил доказанные обстоятельства с правилами о долевом строительстве, договорных обязательствах и потребительской защите.

Факторы, повлиявшие на исход

Доказанность обстоятельств: суд опирался на документы и доказательства, которые подтверждали центральный факт спора.
Поведение застройщика: имело значение, как застройщик реагировал на претензию и какие возражения представил.
Практический вывод: застройщик ссылался на договорный допуск по площади, но суд счел такое ограничение недопустимым для потребителя.