Квартира: недостатки квартиры или объекта

История дела простым языком

Участники истории

• Дольщики (сособственники квартиры): два гражданина, владеющие квартирой на последнем (10-м) этаже в долях 2/3 (первый дольщик) и 1/3 (второй дольщик).
• Застройщик: строительная компания, которая возвела дом (первоначальное название — ООО «Компания "Кронверк"», после переименования — ООО «Строительная компания»).
• Управляющая организация: управляющая компания, обслуживающая дом (ООО «Химик-Н», ранее называлась ООО «Мул-Авто»).
• Эксперты: независимый специалист, проводивший досудебную экспертизу для оценки ущерба, и судебный эксперт из ООО «Центр экспертиз "Эдикт"», назначенный судом.

Развитие событий

1. Сдача дома и гарантия: В декабре 2016 года застройщик ввел дом в эксплуатацию. Собственники получили квартиру на 10-м этаже. Гарантийный срок на объект долевого строительства составил 5 лет.
2. Протечки кровли: В течение 2019 года квартиру регулярно заливало водой с технического этажа из-за неисправностей элементов крыши.
3. Обращения к управляющей компании: Пострадавшие жильцы неоднократно пытались вызвать представителей управляющей компании для осмотра и составления акта о заливе, однако на их обращения никто не реагировал.
4. Оценка ущерба: Не дождавшись содействия, жильцы наняли независимого эксперта, заплатив за его услуги 7070 рублей. Согласно оценке, ущерб от залива составил 111 609 рублей.
5. Претензия застройщику: В сентябре 2019 года один из собственников направил управляющей компании претензию с приложением результатов экспертизы и требованием выплатить компенсацию, но претензия осталась без удовлетворения.
6. Суд: Жильцы подали иск к управляющей компании в суд. В процессе рассмотрения дела в качестве соответчика также привлекли застройщика дома.
7. Судебная экспертиза: По решению суда была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Она показала, что причиной протечек стал строительный брак — нарушение застройщиком технологии выполнения кровельных работ при строительстве. При этом управляющая компания представила документы о том, что ранее направляла застройщику требования исправить дефекты крыши по гарантии.

Результат для дольщика

• Первый сособственник (доля 2/3):
• Просил взыскать: 68 661 руб. 27 коп. ущерба, 5333 руб. 33 коп. расходов на передвижение мебели на время ремонта, 10 000 руб. компенсации морального вреда, 7070 руб. расходов за досудебную экспертизу, 2000 руб. за оформление нотариальной доверенности, 12 000 руб. расходов на юриста и штраф в размере 50% от присужденной суммы.
• Суд присудил: 68 661 руб. 27 коп. ущерба, 1000 руб. морального вреда, 7070 руб. расходов за экспертизу, 6000 руб. расходов на юриста и 10 000 руб. штрафа.
• Второй сособственник (доля 1/3):
• Просил взыскать: 34 330 руб. 63 коп. ущерба, 2666 руб. 66 коп. расходов на перемещение мебели, 10 000 руб. компенсации морального вреда и штраф в размере 50% от присужденной суммы.
• Суд присудил: 34 330 руб. 63 коп. ущерба, 1000 руб. морального вреда и 6000 руб. штрафа.
• Отказы суда и снижение сумм:
• Суд отказал во взыскании расходов на перемещение мебели, поскольку эксперт пояснил, что эти траты уже учтены в общей стоимости восстановительного ремонта.
• Суд отказал во взыскании 2000 рублей за оформление доверенности, так как доверенность имела общий характер (для представительства во всех органах), а не была выдана для ведения конкретно этого дела.
• Затраты на юриста были снижены судом с 12 000 до 6000 рублей.
• Штрафы снижены судом по заявлению ответчика из-за несоразмерности.

Итог суда

Дольщики выиграли дело частично. Вся ответственность за залив квартиры была возложена на застройщика, так как протечки начались в пределах 5-летнего гарантийного срока и были вызваны строительными недостатками. Суд полностью снял претензии с управляющей компании, так как она доказала, что принимала меры и требовала от застройщика исправить крышу.

Что сделано не так и как поступить правильно

• Предъявление иска не к тому лицу. Изначально граждане обратились с иском только к управляющей компании, хотя дом находился на гарантии. Из-за этого пришлось привлекать застройщика в процессе, что затянуло рассмотрение.
• *Как правильно:* Если с момента сдачи дома прошло менее 5 лет и залив произошел из-за дефектов крыши, стен или других конструкций здания, иск следует подавать непосредственно к застройщику, либо привлекать и застройщика, и управляющую компанию в качестве соответчиков сразу.
• Оформление универсальной доверенности вместо судебной. Суд отказался возмещать расходы на нотариальную доверенность из-за ее широких полномочий.
• *Как правильно:* Для возмещения расходов на представителя оформляйте доверенность исключительно для участия в конкретном судебном споре.
• Попытка повторного взыскания расходов. Истцы пытались взыскать расходы на передвижение мебели отдельно от ремонта.
• *Как правильно:* Перед обращением в суд необходимо проверять смету эксперта. Если расходы на подготовку помещений к ремонту уже заложены в коэффициенты сметы, заявлять их отдельно нельзя.

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

• ч. 6 ст. 7 214-ФЗ

Значение в деле: право участника долевого строительства предъявить требования в пределах гарантийного срока

Применение судом: Суд применил для обоснования ответственности застройщика за недостатки кровли в период гарантийного срока.

• ч. 1 ст. 4 214-ФЗ

Значение в деле: понятие договора участия в долевом строительстве

Применение судом: Суд привёл норму в составе правового обоснования.

• ч. 9 ст. 4 214-ФЗ

Значение в деле: применение законодательства о защите прав потребителей к гражданским ДДУ

Применение судом: Суд применил для обоснования взыскания морального вреда и штрафа.

• ст. 756 ГК РФ

Значение в деле: предельный срок обнаружения недостатков строительных работ — 5 лет

Применение судом: Суд привёл норму как основание для установления пятилетнего гарантийного срока.

• п. 2 ст. 737 ГК РФ

Значение в деле: право предъявить требование об устранении существенных недостатков в пределах гарантийного срока

Применение судом: Суд привёл норму в составе правового обоснования.

• ст. 15 ГК РФ

Значение в деле: полное возмещение убытков

Применение судом: Суд применил для взыскания ущерба от залива.

• п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Значение в деле: возмещение вреда в полном объёме

Применение судом: Суд применил как основание ответственности.

• ст. 1095, 1096 ГК РФ

Значение в деле: возмещение вреда, причинённого недостатками работы

Применение судом: Суд привёл норму в составе правового обоснования.

• ст. 15 ЗоЗПП

Значение в деле: компенсация морального вреда потребителю

Применение судом: Суд взыскал по 1 000 руб. каждому истцу.

• п. 6 ст. 13 ЗоЗПП

Значение в деле: штраф 50% за отказ добровольно удовлетворить требования

Применение судом: Суд взыскал штраф, снизив его по ст. 333 ГК РФ.

• ст. 333 ГК РФ

Значение в деле: снижение явно несоразмерной неустойки (штрафа)

Применение судом: Суд снизил штраф по заявлению застройщика: с 34 830 до 10 000 руб. (ФИО4) и с 17 665 до 6 000 руб. (ФИО5).

• п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17

Значение в деле: для взыскания морального вреда достаточно установить факт нарушения прав потребителя

Применение судом: Суд сослался при взыскании морального вреда.

Логика решения

Основной вывод суда заключается в том, что ответственность за ущерб, причиненный заливом квартиры с кровли многоквартирного дома, лежит на застройщике, а не на управляющей организации. Суд исходил из того, что залив произошел в период пятилетнего гарантийного срока (дом введен в эксплуатацию в декабре 2016 года, а авария имела место в 2019 году). Судебная строительно-техническая экспертиза доказала, что причиной протечки стало нарушение технологии выполнения кровельных работ застройщиком. Управляющая компания доказала свою добросовестность, предоставив акты осмотров и претензии в адрес застройщика с требованием устранить дефекты крыши по гарантии. Поскольку УК выполняла свои обязанности по управлению домом и пыталась добиться от застройщика гарантийного ремонта, суд освободил её от ответственности и взыскал весь ущерб с застройщика как лица, допустившего строительный брак.

Факторы, повлиявшие на исход

• Заключение судебной строительно-технической экспертизы: Установило прямую причинно-следственную связь между действиями застройщика (нарушением технологии кровельных работ) и заливом квартиры.
• Временной период (гарантийный срок): Недостатки кровли проявились в течение 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию, что возлагает ответственность на застройщика в силу ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
• Претензионная активность управляющей организации: Предоставленные суду письма к застройщику и совместные акты осмотра с фиксацией дефектов рубероидного ковра подтвердили отсутствие вины управляющей компании в бездействии.
• Заявление ответчика о несоразмерности штрафа: Ходатайство застройщика о применении ст. 333 ГК РФ позволило суду существенно снизить размер потребительского штрафа для обоих сособственников.
• Процессуальные действия истцов:
• Отказ представителя истцов от требований о взыскании расходов на перемещение мебели (7999,99 руб.), поскольку эксперт подтвердил их включение в смету ремонта квартиры.
• Оформление доверенности общего характера лишило истца права на компенсацию расходов на её оформление (2000 руб.).