Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- неустойканеустойка за просрочку передачи квартиры
- 226 897,64 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 100 000 ₽
- судебные, экспертные и иные расходысудебные расходы
- сумма не выделена
Что присуждено
Суд присудил
- неустойканеустойка за просрочку передачи квартиры
- 0 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- 0 ₽
- судебные, экспертные и иные расходысудебные расходы
- 0 ₽
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал
- Дольщик (покупатель) — ФИО1, физическое лицо, которое полностью оплатило стоимость строящейся квартиры.
- Застройщик — ООО Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» (ранее — ООО «Самолет Девелопмент»), компания, обязавшаяся построить многоквартирный дом и передать готовую квартиру покупателю.
- Сторонняя экспертная организация — привлеченные дольщиком специалисты, которые помогали выявлять дефекты и составлять листы осмотра при приемке квартиры.
Обстоятельства и развитие событий
- Заключение договора и оплата. Дольщик и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве квартиры (строительный номер квартиры — №, расположена во 2-й секции на 2-м этаже строящегося дома в Люберцах Московской области). Дольщик вовремя и полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 477 358 рублей 50 копеек.
- Срок передачи. По договору застройщик должен был передать квартиру дольщику не позднее установленного срока. Дом был введен в эксплуатацию, и застройщик разослал уведомление о готовности объекта посредством SMS-сообщения.
- Первый осмотр. Дольщик явился на приемку квартиры. Совместно с приглашенными им экспертами он провел осмотр помещения и выявил ряд недостатков в отделочных работах. Был составлен лист осмотра с перечнем замечаний, однако акт приема-передачи дольщик подписывать отказался.
- Претензии и повторный осмотр. Дольщик направил застройщику письменное требование устранить выявленные недостатки. Через некоторое время застройщик пригласил его на повторный осмотр. Дольщик со своими специалистами снова осмотрел квартиру, составил новый лист замечаний и снова отказался подписывать акт приемки. Эксперты дольщика предложили представителю застройщика зафиксировать все дефекты в общем акте осмотра, но тот отказался.
- Односторонний акт застройщика. Дольщик направил еще два письма с требованием устранить недостатки и выплатить неустойку за просрочку. Не дождавшись подписания двустороннего акта, застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры и направил его дольщику. Дольщик посчитал этот акт незаконным, поскольку в нем было указано на отсутствие претензий к качеству с его стороны.
- Обращение в суд. Дольщик обратился в суд с требованием признать односторонний акт недействительным, взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 226 897 рублей 64 копеек, компенсировать моральный вред (100 000 рублей) и возместить судебные расходы.
Результат для дольщика
Суд полностью отказал в удовлетворении требований. Дольщик остался с квартирой, переданной по одностороннему акту застройщика, и не получил никаких компенсаций (неустойка, моральный вред и судебные расходы не взысканы).
Итог суда
Дольщик полностью проиграл дело.
Суд пришел к выводу, что выявленные дольщиком недостатки относились исключительно к отделочным работам (косметические дефекты), являлись несущественными и не мешали использовать квартиру по назначению (проживать в ней). По закону и договору при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру по акту, после чего застройщик должен устранить их в течение 3 месяцев. Отказ от подписания акта в данном случае суд признал злоупотреблением правом со стороны дольщика (уклонением от приемки), что дало застройщику законное право передать квартиру в одностороннем порядке. Так как квартира была готова вовремя, а дольщик уклонялся от подписания акта, просрочки в передаче со стороны застройщика не возникло.
Что сделано не так и как поступить правильно
- Учесть характер дефектов: Дольщик допустил ошибку, отказавшись подписывать акт приема-передачи квартиры из-за косметических недостатков отделки. Закон разрешает отказываться от приемки квартиры только при обнаружении существенных дефектов, которые делают проживание в ней невозможным.
- Подписывать акт с оговорками: В случае мелких и косметических дефектов (плохо поклеенные обои, царапины, неровности штукатурки и т.д.) необходимо принять квартиру, но зафиксировать все недостатки в листе осмотра (дефектной ведомости) как приложение к акту приема-передачи или указать на них прямо в акте. Застройщик обязан будет устранить их в установленный срок.
- Правильно фиксировать новые дефекты: Дольщик пытался доказать в суде наличие серьезных дефектов (теплопотери) с помощью отчета о термографическом осмотре, однако этот осмотр был проведен гораздо позже первых осмотров, и эти требования застройщику до суда не предъявлялись. Суд не принял этот отчет, так как он не заявлялся застройщику при приемке и не мог служить причиной отказа от подписания акта. Новые недостатки, выявленные в период гарантийного срока, нужно оформлять отдельными претензиями к застройщику, а не использовать их задним числом как оправдание отказа от приемки.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Дольщик полностью оплатил квартиру по ДДУ, но после завершения строительства отказался подписывать акт приема-передачи, ссылаясь на косметические недостатки отделки. Застройщик по истечении двух месяцев составил односторонний акт приема-передачи, который дольщик оспорил в суде вместе с требованием неустойки за просрочку.
Вывод суда
Дольщик не вправе отказываться от подписания акта приема-передачи квартиры при наличии несущественных (косметических) недостатков отделки, которые не делают жилье непригодным для проживания. Повторный необоснованный отказ от подписания акта является уклонением от приемки (злоупотреблением правом по ст. 10 ГК РФ), что делает односторонний акт приема-передачи застройщика правомерным и исключает взыскание неустойки за просрочку передачи объекта.
Ключевые факторы
- Выявленные недостатки относились к отделке и являлись несущественными.
- Дефекты отделки не препятствовали проживанию в квартире и её целевому использованию.
- Дольщик необоснованно уклонился от подписания двустороннего акта приема-передачи.
- Застройщик соблюдал процедуру и законно составил односторонний акт по истечении двух месяцев.
- Отчет о термографическом осмотре не заявлялся застройщику при приемке и был отклонен судом.
Что важно учитывать
- Суд квалифицировал действия дольщика по повторному отказу от приемки квартиры с косметическими дефектами как злоупотребление правом по статье 10 ГК РФ.
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Обязывают стороны исполнять условия заключенного договора долевого участия надлежащим образом и запрещают односторонний отказ от исполнения взятых на себя обязательств.
Применение судом: Суд применил данные нормы для обоснования обязанности сторон следовать условиям договора долевого участия в части порядка и сроков приемки объекта.
- ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливает обязанность застройщика передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором, а также определяет ответственность в виде двойного размера неустойки за каждый день просрочки для граждан-участников.
Применение судом: Суд сослался на эту норму при оценке требований истца о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, но отказал во взыскании, посчитав, что просрочка возникла из-за необоснованного уклонения дольщика.
- ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ
Значение в деле: Регламентирует процедуру передачи объекта по передаточному акту, закрепляет обязанность участника приступить к приемке в установленный срок, а также дает застройщику право составить односторонний акт приема-передачи по истечении двух месяцев при уклонении или необоснованном отказе участника от приемки (за исключением случаев выявления существенных недостатков).
Применение судом: На основании положений этой статьи суд установил, что застройщик надлежащим образом известил дольщика и правомерно составил односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ после того, как дольщик отказался принять квартиру по причине мелких недостатков отделки.
- ст. 7 ФЗ-24
Значение в деле: Устанавливает обязанность застройщика передать объект, соответствующий требованиям качества, и определяет права дольщика при обнаружении недостатков, включая право требовать устранения дефектов, уменьшения цены или компенсации расходов, а также право на неустойку за просрочку устранения недостатков.
Применение судом: Суд использовал эту статью (в акте ошибочно указан номер ФЗ-24 вместо ФЗ-214) для разграничения существенных и несущественных недостатков. Суд указал, что выявленные дефекты отделки не делают квартиру непригодной для проживания, поэтому дольщик не имел права отказываться от подписания акта приема-передачи.
- пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей"
Значение в деле: Определяет размер неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя об устранении недостатков товара (в данном случае — объекта долевого строительства).
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования порядка расчета неустойки за нарушение сроков устранения несущественных дефектов, но отдельно её применение не раскрыл.
- п.25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГ
Значение в деле: Разъясняет, что суд отказывает во взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, если дольщик злоупотребляет правом и уклоняется от приемки при отсутствии недостатков, делающих объект непригодным для использования.
Применение судом: Суд руководствовался этим разъяснением для вывода о том, что дольщик необоснованно уклонился от подписания двустороннего акта, поскольку выявленные дефекты относились к отделочным работам и не являлись существенными.
- ст. 10 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Устанавливает запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав и злоупотребление правом.
Применение судом: Суд применил эту норму и квалифицировал действия дольщика по уклонению от приемки квартиры из-за несущественных недостатков отделки как злоупотребление правом.
- ст. 333 ГК РФ
Значение в деле: Позволяет суду снизить размер неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Применение судом: Суд сослался на эту норму в связи с ходатайством застройщика о снижении неустойки, но отдельно её применение не раскрыл, так как в удовлетворении иска о неустойке было полностью отказано.
- ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ
Значение в деле: Регламентируют порядок принятия и оформления судебного решения.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе правового обоснования, но отдельно её применение не раскрыл.
Логика решения
Суд установил, что застройщик надлежащим образом уведомил истца о вводе дома в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче. Дольщик дважды осматривал квартиру и отказывался подписывать акт приема-передачи, ссылаясь на листы осмотра с перечнем строительных дефектов. Оценив характер выявленных недостатков, суд определил, что все они относятся исключительно к отделочным работам (косметические дефекты) и не делают квартиру непригодной для проживания или использования по назначению. На основе этого суд пришел к выводу, что у дольщика не возникло законного права отказываться от приемки квартиры в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно закону и договору, при наличии несущественных дефектов дольщик обязан принять объект и потребовать их устранения в течение трех месяцев. Действия дольщика, выразившиеся в повторном отказе от подписания двустороннего акта, суд квалифицировал как злоупотребление правом и уклонение от приемки. Соответственно, застройщик правомерно воспользовался правом на составление одностороннего передаточного акта по истечении двух месяцев. Поскольку застройщик выполнил свои обязательства в установленный срок, а просрочка возникла по вине истца, суд отказал во взыскании неустойки за просрочку передачи объекта и во всех производных требованиях.
Факторы, повлиявшие на исход
- Характер выявленных дефектов: Суд установил, что зафиксированные недостатки касались отделки и не являлись существенными или препятствующими проживанию в квартире.
- Двукратный отказ от приемки: Истец дважды уклонился от подписания акта приема-передачи, настаивая на устранении косметических недостатков до приемки объекта, что суд счел злоупотреблением правом.
- Ненадлежащие доказательства серьезных недостатков: Суд отклонил представленный истцом отчет о тепловизионном (термографическом) обследовании квартиры, поскольку обследование проводилось позже первоначальных осмотров, а данные недостатки застройщику до обращения в суд вообще не предъявлялись.
- Правомерность действий застройщика: Застройщик в точности выполнил процедуру уведомления и составления одностороннего акта в соответствии с нормами Федерального закона № 214-ФЗ.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Несущественные недостатки отделки не дают дольщику права отказываться от подписания акта приема-передачи.
- В случае косметических дефектов квартиру следует принять, зафиксировав недостатки в листе осмотра (дефектной ведомости).
- Уклонение от приемки при наличии мелких дефектов квалифицируется как злоупотребление правом и лишает дольщика неустойки за просрочку.
- Любые новые дефекты, обнаруженные в период гарантийного срока, должны предъявляться застройщику в установленном порядке.
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Люберецкий городской суд Московской области, дело 2-1380/2020, решение от 2020-02-18.