Квартира: приёмка квартиры с недостатками

История дела простым языком

Кто участвовал

• Дольщик (покупатель) — ФИО1, физическое лицо, которое полностью оплатило стоимость строящейся квартиры.
• Застройщик — ООО Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» (ранее — ООО «Самолет Девелопмент»), компания, обязавшаяся построить многоквартирный дом и передать готовую квартиру покупателю.
• Сторонняя экспертная организация — привлеченные дольщиком специалисты, которые помогали выявлять дефекты и составлять листы осмотра при приемке квартиры.

Обстоятельства и развитие событий

1. Заключение договора и оплата. Дольщик и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве квартиры (строительный номер квартиры — №, расположена во 2-й секции на 2-м этаже строящегося дома в Люберцах Московской области). Дольщик вовремя и полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 477 358 рублей 50 копеек.
2. Срок передачи. По договору застройщик должен был передать квартиру дольщику не позднее установленного срока. Дом был введен в эксплуатацию, и застройщик разослал уведомление о готовности объекта посредством SMS-сообщения.
3. Первый осмотр. Дольщик явился на приемку квартиры. Совместно с приглашенными им экспертами он провел осмотр помещения и выявил ряд недостатков в отделочных работах. Был составлен лист осмотра с перечнем замечаний, однако акт приема-передачи дольщик подписывать отказался.
4. Претензии и повторный осмотр. Дольщик направил застройщику письменное требование устранить выявленные недостатки. Через некоторое время застройщик пригласил его на повторный осмотр. Дольщик со своими специалистами снова осмотрел квартиру, составил новый лист замечаний и снова отказался подписывать акт приемки. Эксперты дольщика предложили представителю застройщика зафиксировать все дефекты в общем акте осмотра, но тот отказался.
5. Односторонний акт застройщика. Дольщик направил еще два письма с требованием устранить недостатки и выплатить неустойку за просрочку. Не дождавшись подписания двустороннего акта, застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры и направил его дольщику. Дольщик посчитал этот акт незаконным, поскольку в нем было указано на отсутствие претензий к качеству с его стороны.
6. Обращение в суд. Дольщик обратился в суд с требованием признать односторонний акт недействительным, взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 226 897 рублей 64 копеек, компенсировать моральный вред (100 000 рублей) и возместить судебные расходы.

Результат для дольщика

Суд полностью отказал в удовлетворении требований. Дольщик остался с квартирой, переданной по одностороннему акту застройщика, и не получил никаких компенсаций (неустойка, моральный вред и судебные расходы не взысканы).

Итог суда

Дольщик полностью проиграл дело.

Суд пришел к выводу, что выявленные дольщиком недостатки относились исключительно к отделочным работам (косметические дефекты), являлись несущественными и не мешали использовать квартиру по назначению (проживать в ней). По закону и договору при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру по акту, после чего застройщик должен устранить их в течение 3 месяцев. Отказ от подписания акта в данном случае суд признал злоупотреблением правом со стороны дольщика (уклонением от приемки), что дало застройщику законное право передать квартиру в одностороннем порядке. Так как квартира была готова вовремя, а дольщик уклонялся от подписания акта, просрочки в передаче со стороны застройщика не возникло.

Что сделано не так и как поступить правильно

• Учесть характер дефектов: Дольщик допустил ошибку, отказавшись подписывать акт приема-передачи квартиры из-за косметических недостатков отделки. Закон разрешает отказываться от приемки квартиры только при обнаружении существенных дефектов, которые делают проживание в ней невозможным.
• Подписывать акт с оговорками: В случае мелких и косметических дефектов (плохо поклеенные обои, царапины, неровности штукатурки и т.д.) необходимо принять квартиру, но зафиксировать все недостатки в листе осмотра (дефектной ведомости) как приложение к акту приема-передачи или указать на них прямо в акте. Застройщик обязан будет устранить их в установленный срок.
• Правильно фиксировать новые дефекты: Дольщик пытался доказать в суде наличие серьезных дефектов (теплопотери) с помощью отчета о термографическом осмотре, однако этот осмотр был проведен гораздо позже первых осмотров, и эти требования застройщику до суда не предъявлялись. Суд не принял этот отчет, так как он не заявлялся застройщику при приемке и не мог служить причиной отказа от подписания акта. Новые недостатки, выявленные в период гарантийного срока, нужно оформлять отдельными претензиями к застройщику, а не использовать их задним числом как оправдание отказа от приемки.

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

• ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ

Значение в деле: Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Применение судом: yes

• ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ

Значение в деле: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику неустойку в двойном размере от одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Применение судом: yes

• ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ

Значение в деле: Передача объекта застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. При уклонении дольщика от принятия застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт.

Применение судом: yes

• ст. 7 ФЗ-24

Значение в деле: Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации. При наличии недостатков дольщик по своему выбору вправе требовать безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов.

Применение судом: yes

• пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей"

Значение в деле: За нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику неустойку в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона РФ 'О защите прав потребителей'.

Применение судом: no

• п.25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГ

Значение в деле: Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, установив факт злоупотребления правом со стороны участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства.

Применение судом: yes

• ст. 10 Гражданского кодекса РФ

Значение в деле: Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Применение судом: yes

• ст. 333 ГК РФ

Значение в деле: Снижение судом размера неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Применение судом: no

• ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ

Значение в деле: Принятие и вынесение решения судом.

Применение судом: no

Логика решения

Суд установил, что застройщик надлежащим образом уведомил истца о вводе дома в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче. Дольщик дважды осматривал квартиру и отказывался подписывать акт приема-передачи, ссылаясь на листы осмотра с перечнем строительных дефектов. Оценив характер выявленных недостатков, суд определил, что все они относятся исключительно к отделочным работам (косметические дефекты) и не делают квартиру непригодной для проживания или использования по назначению. На основе этого суд пришел к выводу, что у дольщика не возникло законного права отказываться от приемки квартиры в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно закону и договору, при наличии несущественных дефектов дольщик обязан принять объект и потребовать их устранения в течение трех месяцев. Действия дольщика, выразившиеся в повторном отказе от подписания двустороннего акта, суд квалифицировал как злоупотребление правом и уклонение от приемки. Соответственно, застройщик правомерно воспользовался правом на составление одностороннего передаточного акта по истечении двух месяцев. Поскольку застройщик выполнил свои обязательства в установленный срок, а просрочка возникла по вине истца, суд отказал во взыскании неустойки за просрочку передачи объекта и во всех производных требованиях.

Факторы, повлиявшие на исход

• Характер выявленных дефектов: Суд установил, что зафиксированные недостатки касались отделки и не являлись существенными или препятствующими проживанию в квартире.
• Двукратный отказ от приемки: Истец дважды уклонился от подписания акта приема-передачи, настаивая на устранении косметических недостатков до приемки объекта, что суд счел злоупотреблением правом.
• Ненадлежащие доказательства серьезных недостатков: Суд отклонил представленный истцом отчет о тепловизионном (термографическом) обследовании квартиры, поскольку обследование проводилось позже первоначальных осмотров, а данные недостатки застройщику до обращения в суд вообще не предъявлялись.
• Правомерность действий застройщика: Застройщик в точности выполнил процедуру уведомления и составления одностороннего акта в соответствии с нормами Федерального закона № 214-ФЗ.