Разбор судебного дела · Московская область · 2023-10-10

Квартира: расторжение ДДУ и возврат денег

Дольщик обратился в суд с иском о расторжении договора долевого участия и взыскании компенсации морального вреда.

Это пользовательская история на основе судебного акта. Она помогает понять жизненную ситуацию, ошибки сторон и значение применённых норм, но не является юридической консультацией.

Итог дела

Результат: в иске отказано
Заявлено: 10 000 ₽
Присуждено: 0 ₽
Суд: Балашихинский городской суд (Московская область)
Дело: 2-6919/2023

Открыть судебный акт Все похожие дела

Что важно вынести

Федеральный закон № 214-ФЗ ограничивает право дольщика на односторонний отказ от договора при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств.
Болезнь близких родственников и снижение доходов не являются юридическим основанием для расторжения договора долевого участия по статье 451 ГК РФ.
Общие потребительские нормы о праве на безусловный отказ от договора (ст. 32 Закона о защите прав потребителей) неприменимы к ДДУ, так как основания его расторжения детально урегулированы специальным законом.

расторжение договора компенсация морального вреда

Последовательность событий

2021-11-12Заключение договора участия в долевом строительстве квартиры
2021-11-12Открытие дольщиком счета эскроу в банке на сумму 951 066 рублей
2023-04-05Направление дольщиком застройщику уведомления об одностороннем отказе от договора
2023-05-22Повторное обращение дольщика к застройщику с заявлением о расторжении договора
2023-10-10Вынесение решения Балашихинским городским судом

Что требовал дольщик

Состав требований

компенсация морального вреда10 000 ₽Компенсация морального вреда

Что решил суд

Суд полностью отказал в удовлетворении требований, так как застройщик не нарушал договор и строит дом в установленный срок. Болезнь родственника и ухудшение материального положения не признаны существенным изменением обстоятельств, а нормы Закона о защите прав потребителей о безусловном отказе от услуг неприменимы к ДДУ.

История дела простым языком

Кто участвовал

Дольщик (покупатель): гражданин ФИО2.
Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы».
Банк (третье лицо): ПАО Сбербанк — предоставил кредит или выступал в качестве держателя счета эскроу, возражал против расторжения договора.

Обстоятельства и развитие событий

Заключение договора: 12 ноября 2021 года дольщик и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве квартиры с условным номером 902, площадью 34,3 кв.м.
Оплата квартиры: Полная цена договора составляла 7 041 198 рублей. Дольщик исполнил обязательство по оплате первого взноса в размере 951 066 рублей, открыв счет эскроу в банке.
Срок сдачи: По условиям договора застройщик обязался передать готовую квартиру не позднее 31 марта 2024 года.
Трудные жизненные обстоятельства: В 2023 году у дольщика тяжело заболела мать, на её лечение и реабилитацию потребовались крупные суммы денег. Из-за этого финансовое положение дольщика сильно ухудшилось, и он понял, что не имеет возможности выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры.
Попытка расторжения договора: 5 апреля 2023 года дольщик направил застройщику уведомление об одностороннем отказе от договора. Ответ не был получен. 22 мая 2023 года дольщик направил повторное заявление о расторжении договора, которое застройщик также оставил без удовлетворения.
Обращение в суд: Дольщик подал иск в Балашихинский городской суд Московской области с требованием расторгнуть договор долевого участия и взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Результат для потребителя

Дольщик полностью проиграл судебный спор. Договор участия в долевом строительстве остался действующим, а уплаченные 951 066 рублей остались заблокированными на счете эскроу в банке. Суд отказал во всех исковых требованиях.

Итог суда

Суд полностью отказал дольщику в удовлетворении исковых требований. Суд указал, что застройщик не нарушал обязательства и строит дом в срок (до 31 марта 2024 года). Закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ) не разрешает дольщикам в одностороннем порядке расторгать договор при отсутствии вины застройщика. Тяжелая болезнь близкого родственника и ухудшение материального положения истца не признаны судом существенным изменением обстоятельств для расторжения договора по статье 451 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, суд разъяснил, что статья 32 Закона о защите прав потребителей, разрешающая отказываться от договоров оказания услуг в любое время, не применяется к отношениям по долевому строительству, поскольку они урегулированы специальным законом № 214-ФЗ.

Что сделано не так и как поступить правильно

В чем ошибка дольщика: Истец ошибочно полагал, что на договор долевого участия распространяется безусловное право потребителя на отказ от договора в любое время (по статье 32 Закона о защите прав потребителей), и что болезнь матери и падение доходов автоматически дают право расторгнуть договор в суде по статье 451 Гражданского кодекса РФ.
Как поступить правильно:

Понимать, что договор участия в долевом строительстве заключается на долгосрочный период и накладывает серьезные обязательства. Закон № 214-ФЗ не дает дольщику права расторгнуть договор в одностороннем порядке просто потому, что у него изменились финансовые или семейные обстоятельства, если застройщик строит дом качественно и без задержек.
При возникновении финансовых трудностей и невозможности оплачивать договор не блокировать оплату и не идти в суд с заведомо проигрышным иском. Вместо этого стоит рассмотреть возможность уступки прав требования по договору (цессии) третьим лицам с согласия застройщика и банка-кредитора. Это позволит вернуть вложенные средства без судебных разбирательств.
Заявлять требования о расторжении договора долевого участия в суде только при наличии четких законных оснований (например, просрочка передачи квартиры более чем на два месяца, существенные неустранимые дефекты строительства или прекращение стройки застройщиком).

Почему суд так решил

Право участника долевого строительства на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора долевого участия в силу ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ возникает исключительно в связи с виновным поведением застройщика. При надлежащем исполнении застройщиком обязательств дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Болезнь близкого родственника и ухудшение материального положения не признаются существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ для судебного расторжения договора. Положения статьи 32 Закона о защите прав потребителей о праве потребителя отказаться от услуг/работ в любое время к отношениям по долевому строительству не применяются.

Ключевые факторы

Застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства по строительству объекта
Срок передачи квартиры по договору (не позднее 31.03.2024) на момент рассмотрения дела не наступил
Болезнь близкого человека и ухудшение материального положения дольщика не признаны судом существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ
Нормы ст. 32 Закона о защите прав потребителей не подлежат применению к расторжению ДДУ, так как данные отношения регулируются специальным законом № 214-ФЗ

Что важно учитывать

Истец пытался расторгнуть ДДУ, ссылаясь на статью 32 Закона о защите прав потребителей, которая регулирует договоры оказания услуг/выполнения работ, надеясь на безусловное право расторгнуть договор.

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

ст. 4 Закона № 214-ФЗ

Значение в деле: определение договора участия в долевом строительстве и обязательства сторон

Применение судом: yes

ст. 309 ГК РФ

Значение в деле: надлежащее исполнение обязательств

Применение судом: yes

п. 2 ст. 450 ГК РФ

Значение в деле: основания расторжения договора судом по требованию одной из сторон

Применение судом: yes

ч. 1 ст. 9 ФЗ от 13.12.20041г. № 214-ФЗ

Значение в деле: основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от договора

Применение судом: yes

ч. 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Значение в деле: основания для расторжения договора в судебном порядке по требованию участника

Применение судом: yes

п. 5 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214-Ф3

Значение в деле: право сторон предусмотреть в договоре иные случаи виновного поведения застройщика

Применение судом: yes

ч. 1.2 ст. 9 ФЗ № 214-Ф3

Значение в деле: запрет на односторонний отказ дольщика от договора во внесудебном порядке при надлежащем исполнении застройщиком обязательств

Применение судом: yes

ст. 451 ГК РФ

Значение в деле: изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Применение судом: yes

п. 2 статьи 451 Гражданского кодекса

Значение в деле: условия, при наличии которых изменение обстоятельств признается существенным

Применение судом: yes

п. 4 ст. 451 ГК РФ

Значение в деле: исключительные случаи изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Применение судом: yes

ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Значение в деле: право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)

Применение судом: no

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (п. 2)

Значение в деле: применение Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом

Применение судом: yes

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.07.2018 N 4-КП 8-43

Значение в деле: неприменимость статьи 32 Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия

Применение судом: yes

Логика решения

Оценка исполнения договора застройщиком: Договор устанавливает срок передачи квартиры не позднее 31 марта 2024 года. Судебное заседание состоялось в октябре 2023 года, то есть срок исполнения обязательства застройщиком еще не наступил. Доказательств нарушений застройщиком условий договора или требований законодательства истец не представил.
Невозможность одностороннего отказа без вины застройщика: В соответствии с ч. 1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства лишен права на односторонний внесудебный отказ от договора, если застройщик надлежащим образом выполняет свои обязанности. Таким образом, закон связывает право на отказ только с виновным поведением застройщика.
Несостоятельность ссылок на ст. 451 ГК РФ: Тяжелая болезнь родственника (матери) и вызванное этим ухудшение финансового положения истца не признаны судом существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 ГК РФ. Руководствуясь практикой Верховного Суда РФ, суд указал, что изменение материального положения сторон не относится к числу обстоятельств, наступление которых позволяет расторгнуть гражданско-правовой договор в судебном порядке.
Неприменимость общих потребительских норм об отказе от услуг: Договор участия в долевом строительстве имеет самостоятельную правовую природу и детально регулируется специальным Федеральным законом № 214-ФЗ. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ № 17, общие нормы Закона о защите прав потребителей (включая ст. 32 о безусловном отказе от услуг в любое время) применяются к ДДУ только в части, не урегулированной специальным законом. Поскольку основания и порядок расторжения ДДУ полностью урегулированы нормами № 214-ФЗ, статья 32 Закона о защите прав потребителей не подлежит применению.
Отказ в производных требованиях: Требование о компенсации морального вреда в силу Закона о защите прав потребителей является производным от основного требования о расторжении договора. Так как судом не установлено нарушений прав истца со стороны застройщика, в удовлетворении этого требования также отказано.

Факторы, повлиявшие на исход

Надлежащее исполнение обязательств застройщиком: Застройщик не допускал нарушений условий договора и сроков строительства, что исключило применение ст. 9 Закона № 214-ФЗ.
Ненаступление срока сдачи объекта: Срок сдачи квартиры (31.03.2024) на момент рассмотрения дела судом не наступил, что сделало доводы о просрочке застройщика невозможными.
Неверно выбранные истцом правовые основания: Истец обосновывал право на расторжение договора нормами ст. 32 Закона о защите прав потребителей и ст. 451 ГК РФ, которые не подлежат применению к данным правоотношениям в отсутствие вины застройщика.
Непредоставление доказательств истцом: В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не доказал наличие обстоятельств, которые он не мог бы преодолеть при должной осмотрительности, или вину застройщика.
Возражения ответчика и третьего лица (ПАО Сбербанк): Застройщик и банк предоставили суду мотивированные письменные возражения с детальным обоснованием отсутствия нарушений договора, которые суд счел законными.