Разбор судебного дела · Московская область · 2024-07-30

Квартира: недостатки квартиры или объекта

Дольщик принял квартиру от застройщика по акту приема-передачи, однако в процессе эксплуатации выявил строительные дефекты.

Это пользовательская история на основе судебного акта. Она помогает понять жизненную ситуацию, ошибки сторон и значение применённых норм, но не является юридической консультацией.

Итог дела

Результат: требования удовлетворены частично
Заявлено: 1 980 570,08 ₽
Присуждено: 1 285 306,08 ₽
Суд: Красногорский городской суд Московской области
Дело: 2-8035/2024

Открыть судебный акт Все похожие дела

Что важно вынести

Проведение досудебной независимой экспертизы и фиксация дефектов до обращения в суд позволяют сформировать правовую позицию и обосновать претензию.
Раннее направление досудебной претензии до начала действия моратория сохраняет право потребителя на взыскание штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований.
В гражданских делах о строительных недостатках ключевым доказательством является судебная экспертиза, выводы которой определяют размер взыскиваемого ущерба.
Необходимо быть готовым к снижению судом штрафов и неустоек на основании ст. 333 ГК РФ по ходатайству застройщика.

расходы на устранение недостатков неустойка потребительский штраф 50% компенсация морального вреда судебные, экспертные и иные расходы

Последовательность событий

—Заключение договора долевого участия № ПУТ-3/21/326-386411404И с ООО «СЗ «САМОЛЕТ-ПУТИЛКОВО» и оплата цены в размере 10 652 539,90 руб.
—Передача квартиры дольщику по акту приема-передачи и обнаружение строительных недостатков в ходе эксплуатации
—Проведение независимой экспертизы ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы», оценившей устранение дефектов в 1 012 139 руб.
2024-02-14Направление дольщиком письменной претензии застройщику с требованием о возмещении стоимости устранения недостатков
—Назначение судом судебной строительно-технической экспертизы в АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» по ходатайству ответчика
—Предоставление заключения судебной экспертизы, подтвердившей брак застройщика и определившей стоимость исправления в 674 306,08 руб.
—Уточнение истцом требований по возмещению ущерба до 674 306,08 руб. на основе результатов экспертизы
2024-07-30Вынесение Красногорским городским судом Московской области решения по делу

Что требовал дольщик

Состав требований

расходы на устранение недостатков674 306,08 ₽расходы на устранение недостатков (после уточнения требований)
неустойка1 200 264 ₽неустойка за просрочку возмещения расходов
компенсация морального вреда50 000 ₽компенсация морального вреда
expert_expenses11 000 ₽расходы на проведение досудебной экспертизы
legal_expenses45 000 ₽расходы на оплату услуг представителя

Что присуждено

расходы на устранение недостатков674 306,08 ₽расходы на устранение недостатков в полном объеме
неустойка250 000 ₽неустойка за период просрочки, снижена судом по ст. 333 ГК РФ
компенсация морального вреда15 000 ₽компенсация морального вреда
потребительский штраф 50%300 000 ₽штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, снижен по ст. 333 ГК РФ
expert_expenses11 000 ₽расходы на оплату услуг эксперта
legal_expenses35 000 ₽расходы на оплату услуг представителя

Что решил суд

Суд подтвердил наличие строительных дефектов застройщика на основании судебной экспертизы и взыскал расходы на ремонт в полном объеме, но снизил фиксированную неустойку и штраф по статье 333 ГК РФ, а также применил мораторий по постановлению Правительства РФ № 326 с отсрочкой выплаты до конца 2024 года.

История дела простым языком

Кто участвовал

Дольщик (покупатель): гражданин (ФИО1), который приобрёл квартиру по договору долевого участия для личных нужд.
Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-ПУТИЛКОВО» (ООО «СЗ «САМОЛЕТ-ПУТИЛКОВО»).
Судебный эксперт: специалист из АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» (проводил строительно-техническую экспертизу).
Досудебный эксперт: специалист из ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы» (проводил оценку недостатков до обращения в суд).
Представитель: юрист, оказывавший истцу юридическую помощь.

Обстоятельства и развитие событий

Заключение ДДУ и оплата: Дольщик и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ПУТ-3/21/326-386411404И. Дольщик полностью оплатил стоимость квартиры в размере 10 652 539 рублей 90 копеек.
Передача квартиры: Квартира была передана дольщику по акту приема-передачи.
Обнаружение дефектов: В процессе эксплуатации квартиры дольщик обнаружил многочисленные строительные дефекты и недостатки.
Досудебная оценка: Дольщик обратился к независимому оценщику (ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы»), который оценил стоимость ремонта и устранения недостатков в 1 012 139 рублей.
Претензия застройщику: 14 февраля 2024 года дольщик направил застройщику письменную претензию с требованием возместить расходы на ремонт. Застройщик требования проигнорировал и деньги не выплатил.
Судебный процесс и экспертиза: Дольщик обратился с иском в Красногорский городской суд Московской области. Застройщик не согласился с суммой ущерба и попросил назначить судебную экспертизу. Суд поручил проведение экспертизы АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №».
Результаты судебной экспертизы: Эксперты подтвердили, что в квартире имеются строительные недостатки, возникшие из-за нарушения застройщиком обязательных технических регламентов и стандартов. Стоимость работ и материалов для их исправления составила 674 306 рублей 08 копеек.
Уточнение требований: На основании выводов судебного эксперта дольщик уточнил свои исковые требования, снизив сумму возмещения ущерба до 674 306 рублей 08 копеек.

Результат для потребителя

По итогам суда дольщик получил:

Расходы на устранение недостатков — 674 306 рублей 08 копеек (взысканы в полном объёме согласно уточненным требованиям).
Неустойку за просрочку выплаты — 250 000 рублей (истец просил 1 200 264 рубля, но суд снизил её на основании статьи 333 ГК РФ из-за несоразмерности).
Ежедневную неустойку — в размере 6 743 рубля 06 копеек (1% от стоимости устранения недостатков) за каждый день просрочки, начиная с 1 января 2025 года по день фактической выплаты долга.
Компенсацию морального вреда — 15 000 рублей (истец просил 50 000 рублей).
Штраф за отказ добровольно решить спор — 300 000 рублей (снижен судом с учетом статьи 333 ГК РФ).
Судебные расходы — 11 000 рублей за досудебную экспертизу и 35 000 рублей на услуги юриста (истец заявлял 45 000 рублей).
Отсрочку исполнения решения — застройщику предоставлена отсрочка выплаты всех присужденных сумм до 31 декабря 2024 года на основании постановления Правительства РФ № 326.

Итог суда

Суд удовлетворил иск частично. Был подтвержден факт передачи квартиры ненадлежащего качества со строительными дефектами. Суд снизил неустойку и штраф по заявлению ответчика, применил действующий государственный мораторий (постановление Правительства РФ № 326), освобождающий застройщиков от начисления неустоек за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 и дающий право на отсрочку исполнения решения суда до конца 2024 года, но присудил выплату ежедневной неустойки с начала 2025 года до момента полного расчета.

Что сделано не так и как поступить правильно

Правильная досудебная подготовка дольщика: Дольщик своевременно провёл независимую экспертизу и направил застройщику претензию. Это зафиксировало дату просрочки и позволило взыскать неустойку и крупный штраф (300 000 рублей), так как срок добровольного удовлетворения требований истёк до начала действия моратория (до 22 марта 2024 года).
Своевременное уточнение требований: Дольщик правильно сделал, что уточнил исковые требования на основе выводов судебной экспертизы. Суд полностью взыскал согласованную сумму ущерба в 674 306,08 руб.
Подготовка к снижению неустоек и мораторию: Нужно учитывать, что суды практически всегда снижают неустойки по статье 333 ГК РФ по ходатайству застройщиков. Также необходимо принимать во внимание государственные меры поддержки строительной отрасли (моратории), которые временно приостанавливают начисление штрафных санкций и предоставляют отсрочку выплат. В данном случае неустойка за период действия моратория не начислялась, а выплата присужденных сумм отложена до 31 декабря 2024 года.

Почему суд так решил

Застройщик несет ответственность за строительные недостатки переданного объекта долевого строительства. Участник долевого строительства имеет право на возмещение своих расходов на устранение дефектов, неустойку, компенсацию морального вреда и потребительский штраф. Суд снижает неустойку по статье 333 ГК РФ до разумных пределов, а также применяет установленный Правительством РФ мораторий и отсрочку исполнения судебных решений в отношении застройщиков.

Ключевые факторы

Проведение судебной строительно-технической экспертизы, определившей точную стоимость устранения подтвержденных недостатков (674 306,08 руб.)
Истечение срока добровольного удовлетворения претензии дольщика до начала действия государственного моратория (до 22.03.2024), что позволило взыскать потребительский штраф
Заявление ответчика о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ, повлекшее уменьшение фиксированной неустойки и потребительского штрафа
Применение постановления Правительства РФ № 326, предоставившего застройщику отсрочку выплаты до 31.12.2024 и исключившего начисление неустоек за период моратория

Что важно учитывать

Суд присудил неустойку на будущее время до фактического исполнения обязательства (по 1% в день), но установил ее старт с 01.01.2025 года из-за моратория.

Подробный правовой разбор

Нормы, на которые сослался суд

ст. 39 ГПК РФ

Значение в деле: уточнение исковых требований истцом

Применение судом: yes

ст. 333 ГК РФ

Значение в деле: снижение размера неустойки и штрафа вследствие их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств

Применение судом: yes

ч. 3 ст. 167 ГПК РФ

Значение в деле: рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц

Применение судом: yes

ст. 67 ГПК РФ

Значение в деле: оценка доказательств судом по внутреннему убеждению

Применение судом: yes

ст. 307 УК РФ

Значение в деле: предупреждение судебных экспертов об уголовной ответственности за дачу ложного заключения

Применение судом: yes

ст. 86 ГПК РФ

Значение в деле: соответствие заключения судебной строительно-технической экспертизы установленным требованиям

Применение судом: yes

Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»

Значение в деле: соответствие судебной экспертизы требованиям законодательства о судебно-экспертной деятельности

Применение судом: yes

ст. 307 ГК РФ

Значение в деле: определение понятия гражданско-правового обязательства

Применение судом: yes

ст. 309 ГК РФ

Значение в деле: надлежащее исполнение обязательств сторонами

Применение судом: yes

ст. 310 ГК РФ

Значение в деле: недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств

Применение судом: yes

ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ

Значение в деле: определение обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве

Применение судом: yes

ч. 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214

Значение в деле: применение законодательства о защите прав потребителей к правоотношениям дольщика и застройщика в не урегулированной части

Применение судом: yes

ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214

Значение в деле: обязанность застройщика передать объект долевого строительства надлежащего качества

Применение судом: yes

пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ

Значение в деле: право дольщика требовать возмещения расходов на устранение недостатков объекта

Применение судом: yes

ст. 22 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей»

Значение в деле: десятидневный срок удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на исправление недостатков

Применение судом: yes

п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей

Значение в деле: взыскание неустойки в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки удовлетворения требований

Применение судом: yes

пп. “з” п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380

Значение в деле: срок удовлетворения требований дольщика о возмещении расходов на устранение недостатков в течение 10 рабочих дней со дня предъявления

Применение судом: yes

п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326

Значение в деле: освобождение застройщика от начисления неустоек в период моратория с 22.03.2024 по 31.12.2024

Применение судом: yes

пунктом 1 статьи 395 ГК РФ

Значение в деле: определение ключевой ставки Банка России как нижнего порога при снижении размера неустойки по статье 333 ГК РФ

Применение судом: yes

статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации

Значение в деле: право истца требовать неустойку по день фактического исполнения обязательства должником

Применение судом: yes

статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Значение в деле: право участников обратиться в суд за разъяснением исполнения решения

Применение судом: yes

статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Значение в деле: разъяснение решения суда в арбитражном судопроизводстве

Применение судом: yes

ст. 151 ГК РФ

Значение в деле: компенсация морального вреда за нарушение личных неимущественных прав или других нематериальных благ

Применение судом: yes

статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»

Значение в деле: компенсация морального вреда потребителю вследствие нарушения его прав изготовителем или исполнителем

Применение судом: yes

пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей"

Значение в деле: взыскание штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы

Применение судом: yes

ст. 98 ГПК РФ

Значение в деле: неприменение правила о пропорциональном распределении судебных расходов при снижении размера неустойки по ст. 333 ГК РФ

Применение судом: yes

ст. 102 ГПК РФ

Значение в деле: распределение судебных расходов

Применение судом: yes

ст. 103 ГПК РФ

Значение в деле: взыскание государственной пошлины, от уплаты которой истец освобожден, с ответчика в местный бюджет

Применение судом: yes

ст. 111 КАС РФ

Значение в деле: распределение судебных расходов по административным делам

Применение судом: yes

ст. 110 АПК РФ

Значение в деле: распределение судебных издержек в арбитражном процессе

Применение судом: yes

ст. 100 ГПК РФ

Значение в деле: взыскание расходов на представителя в разумных пределах

Применение судом: yes

ст. 203 ГПК РФ

Значение в деле: право суда отсрочить исполнение решения суда с учетом имущественного положения сторон

Применение судом: yes

ст. 434 ГПК РФ

Значение в деле: обращение сторон с заявлением об отсрочке исполнения судебного постановления при наличии затрудняющих обстоятельств

Применение судом: yes

ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации

Значение в деле: гарантия судебной защиты прав и свобод граждан

Применение судом: yes

ч. 1 ст. 12 ГПК РФ

Значение в деле: осуществление правосудия на основе состязательности и равноправия сторон

Применение судом: yes

статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Значение в деле: руководство правилами принятия судебного решения

Применение судом: yes

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

Значение в деле: разъяснение судам порядка применения статьи 333 ГК РФ об уменьшении неустойки и статьи 330 ГК РФ о начислении неустойки до момента фактического исполнения

Применение судом: yes

Определение Верховного Суда РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21

Значение в деле: правовая позиция о включении дня фактического исполнения обязательства в период расчета неустойки

Применение судом: yes

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»

Значение в деле: разъяснение правил распределения судебных издержек при снижении неустойки судом

Применение судом: yes

Постановление Пленума Верховного суда РФ от 17.11.2015 года № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"

Значение в деле: разъяснение порядка оценки обстоятельств для предоставления отсрочки или рассрочки исполнения решения суда

Применение судом: yes

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018)

Значение в деле: разъяснение необходимости соблюдения требований соразмерности и справедливости при отсрочке исполнения судебного решения

Применение судом: yes

Логика решения

Суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска. Факт передачи квартиры со строительными дефектами был достоверно подтвержден результатами судебной строительно-технической экспертизы, которая признана судом допустимым и надлежащим доказательством. В связи с этим с застройщика на основании ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ взысканы расходы на их исправление.

При расчете неустойки за просрочку исполнения законного требования потребителя суд руководствовался правилом исчисления срока в рабочих днях на основании Постановления Правительства РФ № 2380 (10 рабочих дней со дня получения претензии).

Применяя ст. 333 ГК РФ, суд снизил неустойку за просрочку до 250 000 рублей, учитывая компенсационный характер этой санкции и ключевую ставку ЦБ РФ (в силу ст. 395 ГК РФ) как минимальный порог. По требованию истца суд присудил ежедневную неустойку (в размере 1% от стоимости ремонта, то есть 6 743,06 рублей в день) до момента фактического исполнения обязательства. Однако ее начисление отложено: в соответствии с мораторием по Постановлению Правительства РФ № 326, начисление неустоек приостановлено с 22.03.2024 по 31.12.2024, поэтому ежедневная неустойка присуждена к расчету только с 01.01.2025 года.

Поскольку срок ответа на претензию истек до 22.03.2024 (до начала моратория), суд признал законным взыскание потребительского штрафа в размере 50% от присужденных сумм ущерба и морального вреда, но снизил его на основании ст. 333 ГК РФ до 300 000 рублей.

На основании Постановления Правительства РФ № 326 суд предоставил застройщику полную отсрочку исполнения данного решения суда до 31 декабря 2024 года включительно.

Факторы, повлиявшие на исход

Заключение судебной строительно-технической экспертизы (АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №»): Полностью подтвердило строительный брак застройщика и определило рыночную стоимость исправления дефектов в размере 674 306,08 руб., что легло в основу удовлетворенных требований.
Временные рамки направления претензии (до моратория): Истец направил претензию 14.02.2024, и срок ее добровольного удовлетворения истек до 22.03.2024, что позволило суду взыскать с застройщика потребительский штраф.
Ходатайство ответчика о снижении неустойки (ст. 333 ГК РФ): Застройщик заявил о явной несоразмерности неустойки и штрафа, что привело к снижению судом фиксированной неустойки до 250 000 руб. и штрафа до 300 000 руб.
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326: Действующий мораторий исключил начисление неустоек за период с 22.03.2024 по 31.12.2024, перенес начало начисления ежедневной неустойки на 01.01.2025 и послужил основанием для предоставления застройщику отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2024.
Частичное удовлетворение требований по оплате услуг представителя (ст. 100 ГПК РФ): Суд удовлетворил издержки на представителя частично (35 000 рублей вместо 45 000 рублей) исходя из принципа разумности и характера спора.