Требования и результат
Что просил дольщик и что присудил суд
Состав требований
Дольщик просил
- неустойканеустойка за период с 02.07.2019 по 16.03.2020
- 987 408 ₽
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- сумма не выделена
- потребительский штраф 50%потребительский штраф 50% от присужденной суммы
- сумма не выделена
Что присуждено
Суд присудил
- неустойканеустойка за нарушение срока передачи объекта (снижена на основании ст. 333 ГК РФ)
- сумма не выделена
- компенсация морального вредакомпенсация морального вреда
- сумма не выделена
- потребительский штраф 50%потребительский штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований
- сумма не выделена
Судебная история
История дела простым языком
Кто участвовал:
- Дольщик: гражданин (ФИО1), покупатель квартиры.
- Застройщик: ООО «Мебельщик», обязавшийся построить дом и передать квартиру.
- Подрядчик застройщика: ООО «ТЕХОТЕЛЬ», выполнявший строительные работы и устранение недостатков.
- Представители застройщика: ведущий инженер отдела строительного контроля (осматривал квартиру) и юристы компании.
Обстоятельства и развитие событий по шагам:
- Заключение договора и оплата: Дольщик заключил с ООО «Мебельщик» договор участия в долевом строительстве квартиры проектной площадью 63,10 кв.м на 5-м этаже строящегося 13-этажного дома в городе Сочи. Дольщик полностью и вовремя оплатил стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
- Сроки сдачи дома: По договору застройщик должен был завершить строительство в первом квартале 2018 года, а передать квартиру — в течение 60 дней после ввода дома в эксплуатацию. Фактически дом сдали с опозданием на год — разрешение на ввод в эксплуатацию получили только 12 февраля 2019 года, а на кадастровый учет дом поставили 5 апреля 2019 года. Из-за большого объема квартир в комплексе застройщик несколько раз переносил дату приемки.
- Первый осмотр и скрытые недостатки (22 мая 2019 года): Дольщик пришел на осмотр с инженером строительного контроля застройщика. Были обнаружены дефекты. Инженер сфотографировал недостатки на телефон и пообещал, что всё передадут подрядчику для исправления, убедив дольщика, что письменный акт разногласий составлять не требуется.
- Повторный осмотр и претензия (25 июня 2019 года): Спустя месяц дольщик проверил квартиру и обнаружил, что недостатки не устранены. Он направил застройщику официальную письменную претензию с требованием составить акт о недостатках по закону и устранить их. Застройщик проигнорировал претензию и акт не составил.
- Третий осмотр и предписание подрядчику (22 июля 2019 года): Недостатки исправили лишь частично (установили личинку замка без накладок и покрасили ограждения лоджий), но появились новые замечания. Под давлением дольщика представитель застройщика составил предписание № подрядчику ООО «ТЕХОТЕЛЬ» об устранении замечаний в срок до 2 августа 2019 года.
- Нарушение сроков и устранение замечаний (1 октября 2019 года): Подрядчик сорвал срок исправления (2 августа). Дольщик 27 августа отправил повторную претензию. В итоге все недостатки по предписанию были официально устранены и подписаны сторонами только 1 октября 2019 года.
- Шантаж юристов и фальшивый односторонний акт: 2 октября 2019 года дольщик пришел в юридический отдел застройщика подписать передаточный акт текущей датой. Юристы отказались выдать нормальный акт и потребовали подписать его задним числом — 2 июля 2019 года (на три месяца раньше реального устранения дефектов), угрожая составить односторонний акт. Дольщик отказался участвовать в фальсификации.
- Обнаружение одностороннего акта: 16 марта 2020 года дольщик пришел в офис застройщика и узнал, что компания составила односторонний передаточный акт еще 2 июля 2019 года (якобы дольщик уклонялся от приемки) и отправила его почтой, которая вернула письмо по истечении срока хранения. Дольщик на полученном экземпляре акта от руки написал, что считает его незаконным.
- Демонтаж счетчиков: Дополнительно выяснилось, что застройщик схитрил: перед проверкой дома госорганами установил во всех квартирах приборы учета тепла, а после успешного прохождения проверки снял их и заменил на обычные металлические трубы-перемычки.
- Обращение в суд: Дольщик обратился в суд с требованием отменить односторонний акт, заставить застройщика установить счетчик тепла и передать квартиру по нормальному двустороннему акту, а также выплатить неустойку за просрочку передачи жилья, компенсацию морального вреда и штраф.
Результат для дольщика:
- Суд признал незаконным и отменил односторонний акт приема-передачи от 2 июля 2019 года.
- Суд обязал застройщика в 10-дневный срок установить в квартире прибор учета тепловой энергии и передать квартиру дольщику по надлежащему двустороннему акту приема-передачи.
- Суд взыскал с застройщика в пользу дольщика:
- неустойку за просрочку передачи объекта (сумма снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ с заявленных изначально 987 408 рублей до <данные изъяты> рублей);
- компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей;
- потребительский штраф в размере <данные изъяты> рублей за отказ добровольно решить спор.
- Застройщик также обязан выплатить в бюджет государственную пошлину в размере 7 200 рублей.
Итог суда:
Исковые требования дольщика удовлетворены частично. Суд встал на сторону дольщика, признав односторонний акт застройщика незаконным, так как дольщик не уклонялся от приемки квартиры, а обоснованно требовал устранения строительных дефектов, которые застройщик устранял более четырех месяцев. Застройщика обязали смонтировать похищенный счетчик тепла и передать квартиру законным путем. Финансовые требования (неустойка и штраф) были урезаны судом из-за несоразмерности.
Что сделано не так и как поступить правильно:
- Ошибка дольщика на первом осмотре: Дольщик поверил обещаниям инженера застройщика «на слово» и не настоял на немедленном составлении письменного акта несоответствия (дефектной ведомости). Это затянуло процесс исправления на месяцы.
- Правильные действия дольщика в последующем:
- Дольщик начал фиксировать все шаги письменно: отправлял официальные претензии с отметками о вручении, требовал составления предписаний подрядчику.
- Подписание документов об устранении дефектов 1 октября 2019 года с фиксацией реальной даты позволило дольщику доказать в суде, что до этой даты квартира имела подтвержденные застройщиком недостатки.
- Дольщик проявил твердость и отказался подписывать передаточный акт задним числом. Согласие на это лишило бы его права на неустойку за 3 месяца и легализовало бы незаконные действия застройщика.
- Дольщик зафиксировал на выданном застройщиком одностороннем акте от руки свое несогласие и указал на его незаконность, что послужило важным доказательством в суде.
- Нарушение застройщика: Застройщик не имел права составлять односторонний передаточный акт при наличии активных и обоснованных письменных претензий дольщика по качеству объекта. Попытка сфальсифицировать дату передачи квартиры и шантаж дольщика привели к отмене акта судом. Демонтаж приборов учета тепла после проверки дома надзорными органами признан прямым нарушением закона об энергосбережении.
Логика решения
Почему суд принял такое решение
Установленные обстоятельства
Дольщик полностью оплатил стоимость квартиры в г. Сочи, но застройщик ООО «Мебельщик» задержал ввод дома в эксплуатацию на год. При осмотре квартиры в мае 2019 года были обнаружены строительные недостатки. Застройщик уклонился от составления дефектного акта и более 4 месяцев устранял недостатки. Когда в октябре 2019 года недостатки были устранены, застройщик отказался выдать двусторонний передаточный акт текущей датой и потребовал подписать его задним числом (июлем). Дольщик отказался, и застройщик составил фальсифицированный односторонний передаточный акт от 2 июля 2019 года. Кроме того, застройщик демонтировал тепловой счетчик в квартире после проверки дома госорганами. Суд отменил…
Вывод суда
Односторонний передаточный акт застройщика является односторонней сделкой и признается недействительным, если составлен при наличии строительных недостатков квартиры и письменных претензий дольщика. Застройщик обязан установить приборы учета тепла в соответствии с Законом об энергосбережении № 261-ФЗ и условиями ДДУ. За нарушение сроков передачи объекта взыскивается неустойка с возможностью снижения по ст. 333 ГК РФ, компенсация морального вреда и потребительский штраф.
Ключевые факторы
- дольщик неоднократно письменно фиксировал требования по устранению строительных дефектов
- недостатки были окончательно устранены только 01.10.2019 согласно подписям сторон в предписании
- застройщик необоснованно составил односторонний акт при наличии законных возражений дольщика
- застройщик демонтировал теплосчетчик после приемки дома надзорными органами
- неявка надлежащим образом извещенного представителя застройщика
Что важно учитывать
- Застройщик применил схему обхода закона: установил счетчики тепла для прохождения проверки государственными органами, после чего демонтировал их и заменил на трубы-перемычки.
- Юристы застройщика шантажировали дольщика: либо он подписывает акт задним числом с трехмесячным опережением реального устранения недостатков, либо в отношении него составляют односторонний акт.
- Дольщик расписался на одностороннем акте, но прямо в нем написал от руки, что считает его незаконным и необоснованным.
Правовые основания
Подробный правовой разбор
Нормы, на которые сослался суд
- часть 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Устанавливает право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта при обнаружении строительных недостатков квартиры и требовать от застройщика составления акта о несоответствии качества объекта.
Применение судом: Суд применил эту норму, установив, что дольщик действовал добросовестно, неоднократно заявлял претензии по качеству квартиры и требовал составления акта о недостатках, в связи с чем не уклонялся от приемки.
- часть 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, градостроительным и техническим регламентам.
Применение судом: Суд применил эту норму для оценки качества переданного объекта и установил нарушение со стороны застройщика, который демонтировал прибор учета тепловой энергии.
- часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Предоставляет дольщику право требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на ремонт, если объект построен с недостатками.
Применение судом: Суд применил эту норму для подтверждения законного права дольщика настаивать на устранении строительных недостатков перед подписанием передаточного акта.
- часть 6 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Регулирует право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта при уклонении дольщика от приемки, за исключением случаев, когда дольщик воспользовался правом на составление акта о недостатках.
Применение судом: Суд применил эту норму и пришел к выводу, что у застройщика отсутствовали законные основания для составления одностороннего акта, поскольку дольщик обоснованно ссылался на строительные недостатки квартиры.
- пункты 1 и 2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ
Значение в деле: Обязывает застройщика передать объект дольщику не позднее срока, предусмотренного договором, и устанавливает неустойку в двойном размере для граждан за каждый день просрочки.
Применение судом: Суд установил факт нарушения срока передачи квартиры застройщиком и признал право дольщика на получение законной неустойки за период просрочки.
- п.1 ст. 153 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Определяет понятие сделки как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Применение судом: Суд применил эту норму для правовой квалификации действий застройщика по составлению одностороннего передаточного акта.
- п.2 ст. 154 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Указывает, что для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Применение судом: Суд использовал эту норму для квалификации одностороннего передаточного акта застройщика как односторонней сделки.
- п.1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Закрепляет, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия.
Применение судом: Суд применил эту норму для признания недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры.
- п.1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Применение судом: Суд сослался на эту норму при признании одностороннего акта приема-передачи недействительным и определении последствий этого решения.
- части 6, 7 статьи 11 Федерального закона № 261-ФЗ
Значение в деле: Запрещает ввод в эксплуатацию зданий, не соответствующих требованиям энергоэффективности и оснащенности приборами учета. Обязывает застройщиков обеспечить соответствие объектов этим требованиям.
Применение судом: Суд применил данные положения и признал незаконным демонтаж застройщиком прибора учета тепловой энергии в квартире дольщика, обязав его установить.
- ст. 309 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона.
Применение судом: Суд применил норму для подтверждения обязанности застройщика передать квартиру надлежащего качества и выполнить условия ДДУ по установке теплосчетчика.
- статьей 314 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Регулирует сроки исполнения обязательств, которые должны соблюдаться сторонами договора.
Применение судом: Суд сослался на нее как на общую норму, определяющую период надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта.
- п.1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Предоставляет суду право снизить неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Применение судом: Суд применил эту статью для снижения взыскиваемой с застройщика неустойки, сославшись на ее компенсационную природу и необходимость баланса интересов сторон.
- ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Устанавливает право потребителя на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением его прав исполнителем.
Применение судом: Суд частично удовлетворил требования дольщика о взыскании компенсации морального вреда, оценив его характер с учетом характера нравственных страданий.
- пункте 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»
Значение в деле: Предусматривает взыскание с исполнителя в пользу потребителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы за отказ добровольно исполнить требования.
Применение судом: Суд взыскал с застройщика штраф, рассчитав его как половину от суммы удовлетворенных требований дольщика.
- статье 103 ГПК РФ
Значение в деле: Устанавливает порядок взыскания судебных расходов и государственной пошлины, от которых истец был освобожден, с ответчика в доход бюджета.
Применение судом: Суд применил норму для взыскания государственной пошлины в размере 7 200 рублей с ООО «Мебельщик» в доход федерального бюджета.
- статье 35 ГПК РФ
Значение в деле: Определяет процессуальные права и обязанности сторон, включая обязанность добросовестно пользоваться ими.
Применение судом: Суд сослался на эту норму при решении вопроса о рассмотрении дела в отсутствие неявившегося ответчика.
- части 4 статьи 167 ГПК РФ
Значение в деле: Разрешает суду рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки.
Применение судом: Суд применил эту норму и рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившегося представителя застройщика.
- ст. 1 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Закрепляет принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, запрещающий извлекать преимущество из недобросовестного поведения.
Применение судом: Суд использовал данную норму для оценки поведения застройщика, выразившегося в фальсификации даты одностороннего акта и шантаже дольщика.
- статей 56, 57 ГПК РФ
Значение в деле: Регулируют обязанность доказывания обстоятельств дела сторонами и последствия непредставления доказательств.
Применение судом: Суд сослался на эти нормы, указав, что ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств и уважительности причин неявки, и несет риск процессуальных последствий.
- п.4 ч.2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ
Значение в деле: Освобождает истцов по искам о защите прав потребителей от уплаты государственной пошлины.
Применение судом: Суд сослался на эту статью, освобождая дольщика от несения судебных расходов по пошлине при подаче иска.
- ст. 39 ГПК РФ
Значение в деле: Позволяет истцу изменять основание или предмет иска, а также изменять размер исковых требований.
Применение судом: Суд принял во внимание письменное заявление истца об уточнении исковых требований в части размера неустойки.
- пунктом 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ
Значение в деле: Устанавливает порядок начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.
Применение судом: Суд привёл эту норму в составе описания уточненных требований истца, но отдельно её применение не раскрыл.
Логика решения
Суд признал незаконным и отменил односторонний акт приема-передачи квартиры от 2 июля 2019 года, составленный застройщиком. Логика суда основана на том, что дольщик полностью и надлежащим образом оплатил договор, а от подписания передаточного акта отказывался обоснованно — в связи с выявленными существенными строительными недостатками. Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ, дольщик имеет законное право не подписывать акт приема-передачи до устранения дефектов. При этом дольщик не бездействовал, а неоднократно направлял письменные претензии, что подтверждается материалами дела. Застройщик же уклонялся от составления двустороннего акта о несоответствии качества и устранял недостатки более четырех месяцев (завершил только 1 октября 2019 года), после чего незаконно пытался заставить дольщика подписать акт приема-передачи задним числом.
Суд также признал незаконными действия застройщика по демонтажу приборов учета тепловой энергии. Согласно Закону № 261-ФЗ об энергосбережении и условиям договора долевого участия, застройщик обязан передать квартиру, оснащенную приборами учета. Установка приборов перед государственной комиссией и их последующий демонтаж с заменой на перемычки признаны нарушением обязательств по ДДУ и требований законодательства. Застройщика обязали исполнить обязательство в натуре — установить счетчик и передать квартиру по двустороннему передаточному акту.
Поскольку застройщик допустил просрочку передачи квартиры, суд пришел к выводу о взыскании неустойки по правилам Федерального закона № 214-ФЗ. С учетом компенсационной природы неустойки и ходатайства ответчика (а также уточненных требований истца), суд снизил размер взыскиваемой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. В связи с нарушением прав потребителя с застройщика также были взысканы компенсация морального вреда и потребительский штраф.
Факторы, повлиявшие на исход
- Письменная фиксация недостатков и претензий: Дольщик отправлял официальные письменные претензии застройщику и добился составления предписания № от 22 июля 2019 года об устранении дефектов. Это доказало суду, что дольщик не уклонялся от приемки без причин, а добросовестно фиксировал недостатки.
- Доказанный период исправления дефектов: Отметки на бланке предписания подтвердили, что недостатки были окончательно устранены только 1 октября 2019 года. Это опровергло доводы застройщика об уклонении дольщика от приемки с июля 2019 года.
- Попытка застройщика навязать подписание акта задним числом: Отказ застройщика подписать передаточный акт реальной датой (2 октября 2019 года) и требование подписать его задним числом (2 июля 2019 года) признаны судом недобросовестным поведением.
- Отсутствие законных оснований для одностороннего акта: В силу части 6 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ односторонний акт не может быть составлен, если дольщик воспользовался правом на фиксацию недостатков по части 5 той же статьи.
- Нарушение закона об энергосбережении: Демонтаж застройщиком теплосчетчиков после ввода дома в эксплуатацию нарушил императивные требования Федерального закона № 261-ФЗ.
- Заявление истца об уточнении и ходатайство о снижении неустойки: Послужили основанием для применения статьи 333 ГК РФ судом для снижения неустойки и штрафа.
- Неявка представителя ответчика: Поскольку ответчик был надлежащим образом извещен, но не явился и не представил уважительных причин, суд рассмотрел дело по имеющимся доказательствам, что усколо принятие решения в пользу истца.
Практическая польза
Что важно учитывать при похожей ситуации
- Застройщик не вправе составлять односторонний акт приема-передачи, если дольщик воспользовался своим правом на фиксацию недостатков по части 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ.
- Все претензии по качеству необходимо фиксировать в письменном виде с отметкой о вручении. Устные договоренности и обещания инженера строительного контроля не защитят в суде.
- Подпись сторон на предписаниях или дефектных ведомостях с указанием даты устранения является ключевым доказательством периода существования дефектов.
- Нельзя соглашаться на подписание передаточных актов задним числом, так как это лишает права на взыскание неустойки за соответствующий период и легализует незаконный односторонний акт.
Обратите внимание: вывод относится к обстоятельствам конкретного дела и не заменяет юридическую консультацию.
Первичный документ
Проверьте судебный акт
Центральный районный суд г. Сочи, дело 2-2470/2020, решение от 2020-07-28.